Уведомление о намерении самостоятельно устранить недостатки объекта аренды за счет арендодателя

Ситуация, при которой применимо  Уведомление о намерении самостоятельно устранить  недостатки объекта аренды за счет арендодателя:

Заключен договор аренды. Арендатором обнаружены недостатки, которые полностью или частично препятствуют ему в  пользовании объектом аренды. Арендатор имеет право потребовать от арендодателя:

• чтобы арендодатель безвозмездно устранил недостатки имущества;

• чтобы арендодатель соразмерно уменьшил арендную плату (при этом, арендатор должен предложить за какую сумму арендной платы арендатор готов арендовать помещение. В дальнейшем вопрос изменения стоимости обсуждается между арендодателем и арендатором); 

• Арендатор имеет право самостоятельно устранить выявленные недостатки и удержать сумму понесенных им расходов по устранению данных недостатков из арендной платы. О таком удержании арендатор должен предварительно уведомить арендодателя;

• Арендатор может потребовать, чтобы договор аренды с арендодателем был досрочно расторгнут, убытки арендатора возмещены.

В случае, если Арендатор захочет продолжить отношения по аренде с арендодателем и самостоятельно устранить выявленные арендатором недостатки переданного в аренду помещения (или иного объекта), то  

арендатору необходимо направить арендодателю уведомление о намерении арендатора самостоятельно устранить обнаруженные недостатки объекта аренды за счет арендодателя.

«Уведомление о намерении самостоятельно устранить  недостатки объекта аренды за счет арендодателя» арендатор вправе направить независимо от того предусмотрено это договором или нет, при этом, не имеет значения полностью или только частично эти недостатки препятствуют арендатору в пользовании объектом аренды.

«Уведомление о намерении самостоятельно устранить  недостатки объекта аренды за счет арендодателя» может быть направлено арендатором в случае:

• если обнаруженные арендатором недостатки не оговорены сторонами в договоре и/или не отражены в акте приема-передачи объекта аренды;

• если обнаруженные недостатки заранее не были известны арендатору, он не знал или не должен был знать о недостатках;

• если обнаруженные недостатки являются скрытыми, а не явными. К явным недостаткам относятся такие недостатки, которые должны были быть обнаружены арендатором во время внешнего осмотра объекта аренды, проверки исправности объекта аренды при заключении договора или при непосредственном получении объекта аренды в пользование (владение).

Какие действия должны быть предприняты в связи с Уведомлением о намерении самостоятельно устранить  недостатки объекта аренды за счет арендодателя:

• Изучить договор и исходя из вышеуказанного перечня недостатков, удостоверится, в том, что  обнаруженные арендатором недостатки не указаны в договоре, что эти недостатки являются скрытыми, что об этих недостатках арендатор заранее не знал или не должен был знать при заключении договора.

• Арендатору перед самостоятельным устранением обнаруженных недостатков объекта аренды за счет арендодателя необходимо:

- с участием уполномоченного представителя арендодателя и/или иных заинтересованных в этом лиц произвести техническое обследование состояния объекта аренды и/или его коммуникаций на предмет выявления и фиксации (документальной, фото-видео фиксации) скрытых существенных недостатков.

- по результатам обследования объекта аренды составить акт дефектной ведомости.  Акт дефектной ведомости (акт о выявленных недостатках) можно составить или в ходе обследования объекта аренды или непосредственно после его обследования.

Акт дефектной ведомости (акт о выявленных недостатках) необходим для документального подтверждения в объекте аренде  недостатков, определения названий дефектов, объема устранения недостатков, ориентировочной сметы стоимости восстановительных работ (ремонта/замены) и обоснования затрат.

Унифицированной формы дефектной ведомости (акта о выявленных недостатках) нет, поэтому при ее составлении рекомендуется указывать следующие моменты: 

- наименование документа;

- дату составления документа;

- наименование организации, от имени которой составлен документ;

- содержание и результаты обследования;

- Ф.И.О. и наименование должностей лиц, участвующих в обследовании объекта аренды и ответственных за правильность оформления акта дефектной ведомости;

- подписи, печати.

• После составления вышеуказанных документов арендатору необходимо письменно направить в адрес арендодателя уведомление о намерении самостоятельно устранить обнаруженные недостатки объекта аренды за счет арендодателя, то есть должно быть направлено представленное уведомление – «Уведомление о намерении самостоятельно устранить обнаруженные недостатки объекта аренды за счет арендодателя» одним из нижеследующих способов:

• нарочно под расписку на экземпляре уведомления отправителя:

• при вручении получателю – физическому лицу – указывается полностью фамилия, имя, отчество получателя; дата получения и подпись получателя;

• при вручении получателю – юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю – проставляется отметка о поступлении уведомления в правом нижнем углу лицевой стороны первого листа уведомления, которая содержит порядковый номер входящего документа и дату поступления.

• по почте обязательно регистрируемым почтовым отправлением (заказным письмом) и, целесообразно, с подробной описью вложения, т.е. с перечнем направляемых документов. В результате у отправителя уведомления должны быть:

• квитанция о приеме оператором почты уведомления к отправлению, а также опись вложения (при ее составлении), что подтверждает факт направления уведомления;

• расписка о вручении уведомления адресату (получателю уведомления), что подтверждает факт вручения уведомления.

• После устранения недостатков в объекте аренды арендодателю необходимо предоставить копии документов, подтверждающих факт устранения недостатков в объекте аренды и понесенные арендатором затраты. Такими документами могут быть договора с подрядными организациями на проведение ремонтных работ, акты выполненных работ (ремонта, замены), сметы, финансовые и иные документы об оплате, подтверждающие затраты арендатора. Оригиналы вышеназванных документов арендатору следует хранить у себя.