Договор аренды нежилого помещения с земельным участком

Ситуация, при которой применим Договор аренды нежилого помещения с земельным участком: 

Вы хотите сдать в аренду имеющееся у Вас нежилое помещение, или Вы намерены арендовать какое-либо нежилое помещение (например, офис, склад, цех и т.п.), т.е.:

• предметом правоотношений является передача во временное владение и пользование (аренду) нежилого помещения, т.е.  имущества, прочно связанного с землей, перемещение которого без ущерба для него невозможно (например, магазин и т.п.);

• нежилое помещение принадлежит собственнику на праве индивидуальной (раздельной) собственности либо общей собственности (совместной или долевой). Переход права владения и пользования на нежилое помещение к другому лицу влечет переход к арендатору нежилого помещения соответствующих прав владения и пользования на земельный участок. И поэтому в представленном Договоре аренды нежилого помещения с земельным участком объектом аренды является нежилое помещение с земельным участком;

• вопросы ремонта (текущего и (или) капитального, и (или) вызванного неотложной необходимостью) и улучшений (отделимых и (или) неотделимых) нежилого помещения стороны определяют в порядке, установленном законодательством.

  Другие документы раздела аренды смотрите здесь

Стороны Договора аренды нежилого помещения с земельным участком:

• Арендодатель – физическое или юридическое лицо, или индивидуальный предприниматель, которому на праве собственности принадлежит нежилое помещение с земельным участком, и которое он обязуется передать во временное владение и пользование (аренду) другой стороне (арендатору). При этом в отношении физических лиц ратифицированными Республикой Казахстан Международными договорами, а также законодательством Республики Казахстан установлено, что индивидуальное предпринимательство имеют право осуществлять:

• граждане Республики Казахстан;

• кандасы;

• как постоянно проживающие (при условии наличия вида на жительство в Республике Казахстан) так и постоянно не проживающие в Республике Казахстан (не имеющие вид на жительство, но находящиеся на территории Республики  Казахстан на законном основании) граждане  Республики Беларусь, Российской Федерации и Республики Армении;

• постоянно проживающие в Республике Казахстан (при условии наличия вида на жительство в Республике Казахстан) граждане Кыргызской Республики.

Также в отношении указанных физических лиц, имеющих право на осуществление индивидуального предпринимательства и не использующих труд работников на постоянной основе, законом предоставлено право не регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя при получении следующих видов дохода:

• облагаемого у источника выплаты , т.е. если Арендатором нежилого помещения является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, в таком случае обязанность по исчислению, удержанию и перечислению налогов в соответствии с налоговым законодательством Республики Казахстан в полном объеме и в установленные сроки по начисленному доходу Арендодателю исполнит Арендатор как его налоговый агент;

• имущественного дохода, т.е. если Арендатором нежилого помещения является физическое лицо, то в таком случае Арендодатель производит самостоятельно исчисление и уплату индивидуального подоходного налога, а также представление налоговой отчетности по доходам от аренды, в соответствии с налоговым законодательством Республики Казахстан.

• Арендатор – лицо (физическое или юридическое лицо, или индивидуальный предприниматель), которое обязуется принять во временное возмездное владение и пользование (аренду) нежилое помещение с земельным участком.

Существенные условия Договора аренды нежилого помещения с земельным участком

(условия, без которых в силу требований закона, Договор аренды нежилого помещения с земельным участком считается не заключенным):

• соблюдение установленной формы договора, т.е. его заключение в письменной форме, его подписание сторонами или их представителями и, как правило, если сделка совершается юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями, скрепление печатями, если данное лицо в соответствии с законодательством Республики Казахстан должно иметь печать. В письменной форме должны совершаться договора:

• заключаемые на срок более одного года;

или

• если оба участника договора либо только один из них является юридическим лицом, независимо от срока; 

• условие о предмете договора, т.е. данные, позволяющие установить, какое имущество подлежит передаче в аренду с указанием его идентификационных характеристик, а именно:
  • сведения о земле, включая: сведения для земельного участка: кадастровый номер, площадь, категория земель, целевое назначение; сведения для земельной доли: размер доли в праве общей собственности на земельный участок, кадастровый номер, площадь, категории земель, целевое назначение;
  • сведения о нежилом помещении, включая адрес, регистрационный код адреса (при его наличии), вид недвижимости, кадастровый номер, форму собственности, количество составляющих, категорию земель, делимость, целевое назначение, этажность, площадь (общая, нежилая, полезная);

• размер арендной платы;

•  порядок приема-передачи нежилого помещения по Акту приема-передачи.

Обычные условия Договора аренды нежилого помещения с земельным участком

(условия, которые стороны для предотвращения возможных рисков и разногласий, в силу предоставленного законом права и (или) обычаев делового оборота, самостоятельно определяют в Договоре аренды нежилого помещения с земельным участком ):

• условия, подробно определяющие характеристики и описание как недвижимого имущества (нежилое помещение и земельный участок), так и движимого имущества, если передается нежилое помещение, оснащенное движимым имуществом (например, с мебелью, техникой и т.п.), что позволяет согласовать договором требования к качеству, количеству и ассортименту передаваемого в аренду имущества;

• информация о наличии или отсутствии прав третьих лиц на нежилое помещение (обременения и (или) ограничения ) и при наличии прав третьих лиц оформление необходимых согласий согласно представленным формам

• для физических лиц - гарантии сторон об отсутствии брачных отношений или оформление необходимых согласий супруга (и) на передачу в аренду общего имущества супругов в нотариально удостоверенной форме;

• цель и (или) назначение использования Арендатором нежилого помещения;

•  срок аренды , и если данный срок определен как один год  и более, то также определяется порядок государственной регистрации права пользования;

•  порядок  сдачи недвижимого имущества в субаренду, если он не определен договором, то Арендатор вправе сдавать недвижимое имущество в субаренду только с согласия Арендодателя;

• условия изменения размера арендной платы (с определенной периодичностью или устанавливается фиксированный размер арендной платы);

• расходы по содержанию недвижимого имущества (например, коммунальные услуги, платежи за обслуживание нежилого помещения, охрана, связь и т.п.) - в составе арендной платы или оплачиваются дополнительно;

• порядок, сроки и форма платежей по договору;

• условие о гарантийном взносе, как меры обеспечения исполнения обязательств Арендатором по договору;

• ответственность сторон;

• порядок разрешения споров;

• порядок изменения, расторжения договора;

• условия, позволяющие заключить договор или в простой письменной форме, или решение сторон нотариально удостоверить договор, и в зависимости от этого различный порядок государственной регистрации права пользования:

• одной из сторон, если стороны нотариально удостоверят договор;

• обеими сторонами , если стороны заключат договор в простой письменной форме.

• иные условия, которые стороны, в силу предоставленного законом права и (или) обычаев делового оборота, и (или) соглашения сторон, могут самостоятельно определить в договоре.

​В случае, если  стороной по договору является физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель, то в силу закона «О персональных данных и их защите» необходимо истребовать у этой стороны «Согласие на сбор и обработку персональных данных».

Договор аренды нежилого помещения с земельным участком регулируется:

• статьи  Гражданского кодекса РК;

• Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»;
• иные нормативные правовые акты, регламентирующие, а также, связанные с данными правоотношениями.