Физическое лицо имеет на своем пенсионном счете деньги свыше 10 млн. тенге, из которых хочет вложить в ипотеку 5 млн. тенге на приобретение квартиры. В случае увольнения физического лица и невозможности оплачивать ипотеку и размер долга по кредиту с процентами банка превысит рыночную стоимость квартиры - имеет ли право банк полностью забрать в свою собственность данную квартиру, в которую были вложены пенсионные деньги физического лица - 5 млн. тенге?
Категории вопросов:

Физическое лицо имеет на своем пенсионном счете деньги свыше 10 млн. тенге, из которых хочет вложить в ипотеку 5 млн. тенге на приобретение квартиры. В случае увольнения физического лица и невозможности оплачивать ипотеку, если размер долга по кредиту с процентами банка превысит рыночную стоимость квартиры. Имеет ли право банк полностью забрать в свою собственность данную квартиру, в которую были вложены пенсионные деньги физического лица - 5 млн. тенге?

Автор:
Темирхан Айгерим
01.02.2021 20:36
483
Раздел:  Залог

Вопрос:

Физическое лицо имеет на своем пенсионном счете деньги свыше 10 млн. тенге, из которых хочет вложить в ипотеку 5 млн. тенге на приобретение квартиры. В случае увольнения физического лица и невозможности оплачивать ипотеку, если размер долга по кредиту с процентами банка превысит рыночную стоимость квартиры. Имеет ли право банк полностью забрать в свою собственность данную квартиру, в которую были вложены пенсионные деньги физического лица - 5 млн. тенге?

Ответ:

Несмотря на то, что в квартиру будут вложены пенсионные деньги физического лица, банк все же вправе конфисковать квартиру в случае неуплаты кредитного долга. Однако, есть некоторые нюансы, которые способны повлиять на эту ситуацию.

Данная ситуация регулируется: Ст.20, п.3 ст.24, подпунктом 3 п.3 ст.21, п.4 ст.21, п.1 ст.5, п.2 ст. 25 Закона Республики Казахстан "Об ипотеке недвижимого имущества", пунктом 2 ст.317, а также ст.715, ст.722, ст.272 и ст.273, ст.297, п.1 ст.359 Гражданского Кодекса РК,  п.1 ст.240 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан.

Статья 20 Закона Республики Казахстан "Об ипотеке недвижимого имущества" предусматривает возможность  реализации ипотеки в судебном или внесудебном порядке в зависимости от конкретных обстоятельств.

Согласно пункту 3 статьи 24 данного Закона имеются определенные ограничения, в силу которых банк не вправе осуществить реализацию ипотеки во внесудебном порядке, а именно если:

  • для ипотеки недвижимого имущества требовалось согласие другого лица или органа и такое согласие не было получено;
  • предметом ипотеки является недвижимое имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
  • предметом ипотеки является недвижимое имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает письменного согласия на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке;
  • имеется письменный отказ залогодателя по ипотечному жилищному займу, являющегося физическим лицом, от проведения реализации заложенного недвижимого имущества во внесудебном порядке, зарегистрированный органом юстиции и представленный в течение 25 календарных дней с момента получения уведомления банка о невыполнении обязательств;
  • предметом ипотеки является жилище и (или) земельный участок с расположенным на нем жилищем, являющиеся обеспечением по договору о предоставлении микрокредита(кредита), заключенному физическим лицом с микрокредитной организацией (кредитным товариществом).

В  указанных случаях взыскание на заложенное имущество обращается только по решению суда.

Залогодержатель (банк), обращаясь в суд с иском, обычно предъявляет требования к залогодателю о взыскание суммы долга путем обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно подпункту 3 пункта 3 статьи 21 Закона "Об ипотеке недвижимого имущества" принимая решение об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное по ипотечному договору, суд должен определить и указать в решении начальную продажную цену заложенного недвижимого имущества при его реализации.

В случае, если размер заявленных залогодержателем требований об обращении взыскания на залог несоразмерен стоимости заложенного имущества в соответствии пунктом 2 статьи 21 Закона "Об ипотеке недвижимого имущества" в обращении взыскания на имущество, заложенное по ипотечному договору, может быть судом отказано, так как допущенное должником нарушение основного обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Возможность такого отказа также предусмотрена в пункте 2 статьи 317 Гражданского кодекса.

Заемщик (залогодатель), получая кредит должен знать, что данный кредит в первую очередь предоставляется ему на условиях возвратности. Указанное условие предусмотрено статьями 715 и 722 Гражданского кодекса.
Следовательно, условие возвратности обусловлено конкретным сроком возврата полученного займа, а невозврат или несвоевременный возврат означает ненадлежащее исполнение обязательства, которое противоречит требованиям статьи 272 Гражданского кодекса.

Поэтому, если у залогодателя (заемщика) возникли финансовые затруднения, приводящие к несвоевременному исполнению своих обязательств по кредиту или ставящие их под угрозу, то необходимо прикладывать все возможные усилия к надлежащему или частичному исполнению обязательству, поскольку односторонний отказ от исполнения обязательства согласно статьи 273 Гражданского кодекса не допускается. Рекомендуется периодически вносить оплату даже в самом минимальном размере, поскольку наличие доходов и использование их на другие цели, помимо погашения кредита может быть истолковано как недобросовестное поведение.

Согласно пункту 2 статьи 25 Закона "Об ипотеке недвижимого имущества" залогодатель вправе обратиться в суд с заявлением о предоставлении отсрочки в реализации ипотеки. В пункте 4 статьи 21 данного Закона говорится, что по просьбе залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда:

  • залогодателем является гражданин, независимо от того, какое недвижимое имущество (дом, квартира) заложено им по ипотечному договору, при условии, что залог не связан с предпринимательской деятельностью;
  • предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно пункту 1 статьи 359 Гражданского кодекса должник отвечает за неисполнение и (или) ненадлежащее исполнение обязательства при наличии вины. 

В случае, если по иску залогодержателя о взыскании суммы долга путем обращения взыскания на заложенное имущество уже имеется решение суда и возбуждено исполнительное производство, то залогодатель (заемщик) вправе согласно пункту 1 статьи 240 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан обратиться, как сторона исполнительного производства, с заявлением в суд об отсрочке или рассрочке исполнения судебного постановления, а также изменения способа или порядка его исполнения.

Уважаемые пользователи! Информация в ответе соответствует нормам законодательства Республики Казахстан, действовавшим на момент (дату) публикации.

Вам также может быть интересно: