Какие юридические риски присутствуют для продавца и покупателя при сделке с квартирой?
Категории вопросов:

Какие юридические риски присутствуют для продавца и покупателя при сделке с квартирой?

Автор:
Жарасбаева Гульмира
11.05.2020 22:11
722

Вопрос:

Какие юридические риски присутствуют для продавца и покупателя при сделке с квартирой?

Ответ:

Все юридические риски перечислить невозможно. Поскольку эта жизнь и ситуации могут быть самые разные.

В ответе указаны наиболее встречающиеся риски.

Риски для покупателя.

В первую очередь необходимо провести проверочные мероприятия по самому объекту сделки: ознакомиться с правоустанавливающими документами, их полнотой и актуальностью оформления, целевым назначением земельного участка,

наличием регистрации недвижимости в правовом кадастре, отсутствие обременений или притязаний, задолженностей по коммунальным услугам, целевым расходам, налогу.

Нужно узнать, не подлежит ли участок выкупу, а дом и строения сносу по генеральному плану в будущем.

К правоустанавливающим документам относят договоры дарения, купли-продажи, мены, ренты, решения суда, вступившие в законную силу, свидетельства о праве на наследство.

Специалисты (юристы, нотариус) должны проверить, нет ли подчисток и исправлений в договорах, не находятся ли бланки и печати в числе похищенных или утраченных.

Если продавец предоставляет дубликат правоустанавливающего документа без подтверждения их государственной регистрации, то этот факт должен особенно насторожить. Нужно узнать, почему нет регистрации. Этот этап определяет законность ранее заключенных договоров с данным объектом недвижимости. Информацию об истории объекта могут предоставить департаменты юстиции.

Все договоры купли-продажи, мены, дарения и так далее регистрируются там. Данная информация даст более четкое представление о том, кому и когда перепродавали данную недвижимость или дарили. Эту справку может получить по официальному запросу только собственник недвижимости, нотариус либо адвокат.

Лучше, если с жильем не совершалось покупок, дарений или завещаний в последние 3 года. Это максимальный срок давности, в течение которого сделка может быть признана незаконной. Если в данный период квартира или дом переходили из рук в руки, то внимание к объекту должно быть особенно повышенным. Очень важно визуальное ознакомление с объектом, осмотр его физического и эстетического состояния. Необходимо проверить, не протекает ли крыша, есть ли трещины в стенах, ремонт и т.п., узаконена ли перепланировка. Перед сделкой обязательно сверьте планировку квартиры с техпаспортом.

Если перепланировка совершена без разрешения ГАСК, то ее законное оформление грозит для вас дополнительными расходами. В худшем случае перепланировку вообще нельзя будет узаконить, например, если речь идет о переносе санузла в многоэтажке.

Также нужно проверить кадастровый номер с фактическим местонахождением недвижимости, например, при покупке объекта, у которого при переименовании улиц был изменён адрес.

Необходимо проверить подлинность документа, удостоверяющего личность продавца, по таким признакам, как отсутствие исправлений, подчисток, наличие и правильное расположение всех страниц, срок действия. Если вы сомневаетесь в адекватности продавца на момент сделки, то лучше застраховать себя справками из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Особое внимание нужно обратить на лица из группы риска: инвалиды, одинокие пенсионеры, дети-сироты и др. Если продавец находится в браке, то должно быть согласие на отчуждение от супруга.

В случае если собственником является ребенок, то необходимо согласие органа опеки и попечительства и т.п. Продажу недвижимости без явных причин третьим лицом по доверенности тоже нужно отнести к случаю, требующему детальной проверки, поскольку желательно сделку оформлять именно с собственниками. Проверке подлежат возможные риски с потенциальными правами третьих лиц на недвижимость, их обстоятельств обретения, изменения и регистрации недвижимости.

На практике такие неожиданные обстоятельства возникают ввиду оказавшейся недееспособности собственника или поверенного, не реализованные права членов семей при приватизации жилья, неучтенные наследники, отсутствие согласия супруга на отчуждение и т.п.

Задаток необходимо оформлять тогда, когда вы всё максимально проверили и точно определились с квартирой. При любых сомнениях от выдачи задатка лучше отказаться. Если решение о сделке все-таки принято, то рекомендуется заключить с будущим продавцом предварительный договор о продаже недвижимости, указав, что сумма выдается в качестве задатка.

Не следует выплачивать в качестве задатка всю стоимость недвижимости, а лучше выдать определенную часть, достаточную для покрытия расходов продавца. Сделку лучше оформлять нотариально. Поскольку за юридическую чистоту сделки нотариус несет ответственность. Нотариус проверяет правоустанавливающие документы на их соответствие, а также документы удостоверяющие личность либо полномочия юридических лиц по Государственной базе данных физических лиц и юридических лиц. Далее он через единую нотариальную информационную систему (ЕНИС) проверяет наличие обременений по справке о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках, проверяет наличие либо отсутствие брачных отношений.

В действия нотариуса также входят следующие проверки:

  • Наличие запрещений и ограничений по Алфавитной книге учета запрещений на объект недвижимости
  • Соответствие характеристик объекта техпаспорту. Практика показывает, что если в будущем клиенты хотят взять кредит в банке, в случае несоответствия площадей объекта недвижимости с техпаспортом и правоустанавливающими документами, им будет отказано в кредите.
  • Действительность существующих доверенностей.

Если все критерии соответствуют, то нотариус осуществляет сделку, то есть закрепляет волю сторон советующим документом, затем производит онлайн регистрацию документа. Если стороны решили не обращаться к нотариусу, они должны знать, что  договор всегда оформляется в письменной форме в двух экземплярах и содержит перечень существенных и прочих условий.

Договор подлежит регистрации в Департаменте Юстиции через государственную корпорацию (бывший ЦОН).

Чтобы обезопасить себя от совершения незаконных сделок, не рекомендую подписывать какие-¬либо документы, не проконсультировавшись со специалистами в области недвижимости (адвокатами, юристами и т.д.). Они действительно могут провести тщательный анализ документов, на основании которых предполагается совершение сделки.

При покупке не соглашайтесь указывать в договоре купли-¬продажи заведомо заниженную стоимость жилья.

В случае признания сделки недействительной доказать, что вы заплатили больше, чем указано в документе, в большинстве случаев практически невозможно.

До совершения сделки не следует передавать продавцу большую сумму задатка, поскольку он может продать квартиру другому покупателю.

При наличии у продавца архивных копий правоустанавливающих документов необходимо выяснить, в связи с чем были получены копии и по какой причине отсутствуют оригиналы.

Если при беседе возникают сомнения в том, что продавец понимает значение совершаемой сделки, но доверенное лицо настаивает при этом на ее заключении, необходимо попросить продавца предоставить информацию из наркологического и психоневрологического диспансеров. Существует ряд заболеваний, при которых сделки с недвижимостью, заключенные с этими лицами, могут быть оспорены в судебном порядке, если будет установлено, что лицо не в полной мере могло осознавать характер сделки.

Нередки случаи, когда продавцы, сославшись на необходимость дооформить документы, настаивают на заключении предварительного договора купли¬-продажи, при этом требуют большую часть денежных средств от стоимости объекта недвижимости. Несмотря на то что указанный договор нотариально заверяется, он не обязывает продавца в дальнейшем заключить сделку по отчуждению недвижимости именно с вами.

Если вы продавец, не передавайте правоустанавливающие документы на недвижимость и документы, удостоверяющие личность (паспорт и т.д., в том числе и копии), в руки посредников.

Риски для продавца:

Могут иметь место следующие риски:

  • юридическая неграмотность составленного документа, что вызывает его недействительность;
  • невыгодные для продавца условия соглашения, когда он не заметил такие условия в результате невнимательности.

Например, обязанность продавца регистрировать в уполномоченных органах договор.

Необходимо оплачивать сборы, тратить время на то, что ему не нужно, так как это необходимо для покупателя;

фиктивность самой сделки, когда покупатель на самом деле имеет другие цели, нежели добросовестное приобретение квартиры;

участие в сделке третьих лиц, что может вызвать проблемы, связанные с их правомочиями по поводу заключаемой сделки (Например, доверенность просрочена или собственник является недееспособным и доверенность выдана не законно).

В момент передачи денег возможны следующие риски:

  • при оформлении документа, подтверждающего факт передачи денег (расписки), она может быть передана до момента фактического получения денег, что может лишить продавца права требовать этих денег, если покупатель окажется недобросовестным;
  • покупатель может передать фальшивые деньги при оплате наличными;
  • может иметь место ошибка в переводе денег в связи с указанием неправильных реквизитов или ошибки сотрудника обслуживающего банка.

Продавцам необходимо придерживаться нескольких правил, которые помогут избежать проблем.

Сначала получить деньги при продаже квартиры, а затем передавать документы;

  • необходимо ознакомиться с каждой строчкой, с каждым условием заключаемых сделок и иных документов;
  • нельзя передавать деньги кому-либо без документального удостоверения факта передачи;
  • необходимо проверить зарегистрирована ли недвижимость на покупателя, поскольку все обязательства по уплате налогов и содержание квартиры (коммуналка) относятся к обязанностям собственника и покупатель не считается собственником до тех пор пока не зарегистрирует квартиру на себя.

Уважаемый пользователь! Информация в ответе соответствует нормам законодательства Республики Казахстан, действовавшим на момент (дату) ответа.

Вам также может быть интересно: