Может ли Продавец заложить как предмет залога землю и незавершенное строительство?
Категории вопросов:

Может ли Продавец заложить как предмет залога землю и незавершенное строительство?

Автор:
Машинская Юлия
18.02.2019 06:12
929

Вопрос:

Может ли Продавец заложить как предмет залога землю и незавершенное строительство?

Ответ:

По факту Ваша компания (Покупатель. Далее по тексту - Компания-А) покупает Бизнес-центр у Компании – Продавца (далее по тексту - Компания-Б), где Компания-Б обязуется приобрести землю за счет авансовых платежей Компании-А и построить Бизнес-центр и после ввода в эксплуатацию Бизнес-центр с землей передать Компании-А. 

В данном случае сам Предмет договора звучит некорректно, так как согласно Предмету Компания-Б собственными силами приобретает земельный участок и обязуется выполнить строительство под ключ Бизнес-центра и осуществить ввода в эксплуатацию, что можно трактовать как:

1. Компания-Б приобретает за счет собственных средств земельный участок и осуществляет строительство Бизнес-центра.

2. В Предмете нет указания, что Компания-Б обязуется продать Бизнес-центр по завершению строительства.

3. Цена договора, где Компания-А обязуется выплатить аванс, но основания аванса не указано в предмете договора. 

Соответственно, исходя из предмета Договора, в пункте о форс-мажорных обстоятельствах отражено, что Компания-Б передает землю и незавершенный строительный объект Компании-А, а Компания-А производит оплату.

В соответствии с описанной ситуацией, то ваш договор является смешанным (ст. 381 ГК РК), где фактически в предмете должен присутствовать предмет Договора купли-продажи и Договора подряда.

Согласно ст.406 ГК РК По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать имущество  в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст.616 По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику в установленный срок, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его (уплатить цену работы). Работа выполняется за риск подрядчика, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.

Таким образом, целесообразно изложить Предмет Договора в следующей редакции:

«По договору Продавец обязуется приобрести земельный участок за счет авансовых платежей от Покупателю с целью выполнения по заданию Покупателя построить на данном земельном участке «под ключ» Бизнес-центр (далее – Объект), осуществить ввод Объекта в эксплуатацию в установленный срок и передать Покупателю в собственность земельный участок и Бизнес-центр, а Покупатель обязуется принять земельный участок и результаты работы по строительству Объекта после ввода в эксплуатацию и уплатить цену работы».

Согласно ст. 299 Гражданского кодекса РК Залогом признается такой способ обеспечения исполнения обязательства, в силу которого кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодатель), за изъятиями, установленными настоящим Кодексом.

То есть, вы хотите в договоре указать пункт о залоге земли и строительного объекта в случае наступления форс-мажорных, который будет в следующей редакции (в качестве примера):

«Продавец в порядке обеспечения настоящего Договора предоставляет Покупателю в залог земельный участок и незавершенное строительство Объекта и в случае наступления форс-мажорных обстоятельств и невозможности исполнения своих обязательств по Договору, Продавец на безвозмездной основе передает земельный  участок и незавершенное строительство Объекта в собственность Покупателю».

На основании изложенного, вносить пункт о залоге нецелесообразно, так как данный пункт будет противоречить пункту в Договоре о форс-мажорных обстоятельств. Корректней внести изменения в предмет Договора и соответственно в раздел Форс-мажорных обстоятельств. 

Уважаемые пользователи! Информация в ответе соответствует нормам законодательства Республики Казахстан, действовавшим на момент (дату) публикации.

Вам также может быть интересно: