Арендодатель хочет взять кредит и поставить арендуемое помещение под залог банку. Банк направил замечания Арендодателю: необходимо обеспечить доп. соглашения к договору аренды с целью отражения залогового права Банка, а также права (как Залогодержателя) инициировать расторжения договора аренды путем направления уведомления Сторонам договора аренды при неисполнении Арендодателем своих обязательств перед банком. Кроме того, необходимо отразить условие о необходимости получения письменного согласия

Арендодатель хочет поставить помещение под залог банку. Банк направил замечания Арендодателю: необходимо обеспечить доп. соглашения к договору аренды с целью отражения залогового права Банка, а также права Банка инициировать расторжения договора аренды при неисполнении Арендодателем своих обязательств перед банком. Кроме того, необходимо отразить условие о необходимости получения письменного согласия банка на дальнейшую сдачу в аренду заложенного имущества. Насколько обоснованы требования Банка?

08.12.2020 07:19
1176
Раздел:  Залог

Вопрос:

Арендодатель хочет поставить помещение под залог банку. Банк направил замечания Арендодателю: необходимо обеспечить доп. соглашения к договору аренды с целью отражения залогового права Банка, а также права Банка инициировать расторжения договора аренды при неисполнении Арендодателем своих обязательств перед банком. Кроме того, необходимо отразить условие о необходимости получения письменного согласия банка на дальнейшую сдачу в аренду заложенного имущества. Насколько обоснованы требования Банка?

Ответ:

Все договорные отношения регулируются прежде всего Гражданским законодательством, и как правильно носят диспозитивный характер, т.е. могут регулироваться соглашением между сторонами договора. 

Так, согласно ст. 378. ГК,  договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

2. К договору применяются правила о двух - и многосторонних сделках, предусмотренные главой 4 настоящего Гражданского Кодекса.

Статья 382 ГК дает нам  определение условий договора, согласно которым, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законодательством.

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая в соответствии с законодательством действует, если соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

2. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

В соответствии с положениями ст. 383. ГК, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

2. Если после заключения договора законодательством устанавливаются обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда законодательством установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Это я привожу к тому, что согласно действующего гражданского законодательства, Вы как стороны договора сами можете регулировать условия этого договора, и прописывать там те позиции, которые считаете необходимыми, главное, чтобы эти пункты договора не противоречили действующему законодательству, так как если эти пункты договора будут противоречить действующем правовым актам, то действовать будут нормы правовых актов, а не пункты договора.

Далее, что касается непосредственно самого залога, в Вашем случае это помещение.

В соответствии с положениями ст. 299. ГК, Залогом признается такой способ обеспечения исполнения обязательства, в силу которого кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодатель), за изъятиями, установленными настоящим Кодексом.

Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества, независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает.

2. Залог предприятий, зданий, сооружений, квартир, прав на земельные участки и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом Республики Казахстан об ипотеке недвижимости. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда Законом Республики Казахстан об ипотеке не установлены иные правила.

Статья 307.ГК, говорит о том,  что должно содержаться  в договоре о залоге, так в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога, существо, размер или максимальная сумма и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В случае, если предметом залога выступает недвижимое имущество, в договоре о залоге должна быть указана его оценка.

Движимое имущество и (или) отдельные категории движимого имущества (включая машинное оборудование и запасы материальных оборотных средств), являющиеся предметом залога, могут иметь общее описание предмета залога без требования конкретного описания залогового обеспечения и без оценки предмета залога.

В договоре о залоге должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится во владении заложенное имущество, и допустимость его использования.

Оценка предмета залога выражается в тенге и может определяться соглашением сторон, если иное не установлено законами Республики Казахстан. Оценка предмета залога, обеспечивающего обязательство в иностранной валюте, выражается в тенге и валюте обязательства по рыночному курсу обмена валюты на дату заключения договора о залоге.

2. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.

3. Несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, влечет ничтожность договора о залоге.

Т.е., это обязательные требования закона, эти положения в договоре должны быть отражены, а остальные положения договора Вы уже сами можете регулировать по своему усмотрению.

Также Гражданское законодательство определяет особенности договора банковского займа.

В соответствии с положениями ст. 727 ГК, по договору банковского займа заимодатель обязуется передать взаймы деньги заемщику на условиях платности, срочности, возвратности.

Так, согласно пп. 5 ст. 728 ГК, договор банковского займа, договор о предоставлении микрокредита не могут содержать условие, предусматривающее право банка или иного юридического лица, имеющего лицензию уполномоченного государственного органа на банковские заемные операции, организации, осуществляющей микрофинансовую деятельность, на одностороннее изменение условий договора, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Казахстан.

Это некоторые особенности договора банковского займа, отрегулированные законом, т.е. эти условия и другие, предусмотренные  ст.ст. 727 и 728 ГК являются обязательными, остальные условия договора регулируются соглашением сторон.

Основные положения о договоре займа регулируются главой 36 ГК РК (Особенная часть).

В соответствии с положениями ст. 715. ГК, по договору займа одна сторона (заимодатель) передает, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или договором, обязуется передать в собственность (хозяйственное ведение, оперативное управление) другой стороне (заемщику) деньги или вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется своевременно возвратить заимодателю такую же сумму денег или равное количество вещей того же рода и качества.

Так, нормами ст. 721 ГК регулируется обеспечение исполнения обязательств заемщика, согласно которым, исполнение обязательств по возврату предмета займа и выплате вознаграждения может быть обеспечено способами, предусмотренными настоящим Кодексом. В этом случае заемщик обязан предоставить заимодателю возможность контроля за обеспеченностью займа, если иное не установлено законодательными актами или договором.

2. При невыполнении заемщиком обязанностей по обеспечению возврата предмета займа и выплате вознаграждения, а также при утрате обеспечения или ухудшении его условий по обстоятельствам, за которые заимодатель не отвечает, заимодатель вправе отказаться от исполнения договора соответственно непредоставленной части предмета займа и потребовать от заемщика досрочного возврата предмета займа и вознаграждения по нему.

Это обязательные требования закона, которые предъявляются к договору займа, остальные положения, не отрегулированные нормами главы 36 «Заем» ГК РК,  вы как стороны договора можете сами регулировать.

В соответствии с положениями ст. 34 Закона РК «О банках и банковской деятельности», предусмотрены условия договора банковского займа.

Статья 35 Закона предусматривает обеспечение возвратности кредитов, и согласно данной статье, возвратность кредитов может обеспечиваться неустойкой, залогом, гарантией, поручительством и другими способами, предусмотренными законодательством Республики Казахстан или договором.

2. Размер неустойки (штрафа, пени) за нарушение обязательства по возврату суммы займа и (или) уплате вознаграждения по договору банковского займа, заключенному с физическим лицом, не может превышать в течение девяноста дней просрочки 0,5 процента от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, по истечении девяноста дней просрочки не может превышать 0,03 процента от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, но не более десяти процентов от суммы выданного займа за каждый год действия договора банковского займа.

3. При условии высокой кредитоспособности и надежности клиента банк вправе принять решение о предоставлении кредита без обеспечения (бланкового кредита). Критерии кредита без обеспечения (бланкового кредита) устанавливаются нормативным правовым актом уполномоченного органа.

4. Если в обеспечение возвратности кредита предоставлено несколько предметов залога, то в случае надлежащего исполнения заемщиком обязательств по договору банковского займа и при условии, когда рыночная стоимость предметов залога, определенная оценщиком на момент обращения заемщика, залогодателя с требованием об уменьшении залогового обеспечения, превышает сумму неисполненной части обязательств заемщика с учетом требований залоговой политики банка (организации, осуществляющей отдельные виды банковских операций), банк (организация, осуществляющая отдельные виды банковских операций) обязан в течение десяти рабочих дней с даты обращения заемщика, залогодателя принять меры по расторжению (изменению) договора (договоров) о залоге одного или нескольких предметов залога в части, превышающей размер обязательства заемщика.

5. В случаях, предусмотренных договором о залоге, а также законодательными актами Республики Казахстан, банк вправе самостоятельно реализовать находящееся в залоге имущество во внесудебном порядке путем проведения торгов (аукциона).

6. Нормы, установленные пунктами 1 - 5 настоящей статьи, распространяются на обеспечение операций банков по выдаче гарантий и поручительств.

Зачем я все это написал, чтобы было понятно, что согласно действующему законодательству банк по договору кредитования обязан выдать заемщику (кредитуемой стороне) определенную денежную сумму и требовать возврата этой суммы в сроки указанные в договоре. Согласно указанной статье 35 Закона, банк также может воспользоваться обеспечением возврата кредита, взяв при этом залог. И если долг по кредиту не погашен, обратить предмет залога  к реализации, для погашения задолженности по кредиту. 

Т.е., банк выполняет свои обязанности в соответствии с требованиями банковского законодательства, в частности данного Закона «О банках и банковской деятельности», Гражданского Кодекса, и обязанности, предусмотренные кредитным договором, а в остальном банк может лишь предлагать, в частности, как в Вашем случае, предложить внести исправления, или дополнения  в договор. 

А Вы в свою очередь также обязаны выполнять лишь законные требования банка, предусмотренные названным Законом, Гражданским Кодексом и договорные обязательства кредитного договора, а в остальном, Вы можете и не соглашаться, т.е., вносить Вам дополнения в договор, предложенные банком, или нет, выполнять просьбу банка или не выполнять в этой части. Это уже Вам решать.

Уважаемые пользователи! Информация в ответе соответствует нормам законодательства Республики Казахстан, действовавшим на момент (дату) публикации.

Вам также может быть интересно: