Арендодатель помещений в бизнес центре, хочет отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке с арендатором, предупредив его за 1 месяц (право предусмотрено в договоре аренды). Арендатор отказывается съезжать. Можно ли через месяц после уведомления самостоятельно вытащить вещи арендатора? Как их выселить?
Категории вопросов:

Арендодатель помещений в бизнес центре, хочет отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке с арендатором, предупредив его за 1 месяц (право предусмотрено в договоре аренды). Арендатор отказывается съезжать. Можно ли через месяц после уведомления самостоятельно вытащить вещи арендатора? Как их выселить?

Автор:
Жунусова Жадыра
05.12.2025 09:05
22

Вопрос:

Арендодатель помещений в бизнес центре, хочет отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке с арендатором, предупредив его за 1 месяц (право предусмотрено в договоре аренды). Арендатор отказывается съезжать. Можно ли через месяц после уведомления самостоятельно вытащить вещи арендатора? Как их выселить?

Ответ:

В соответствии с п.1 ст. 273 ГК РК, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, кроме случаев, прямо установленных законодательством или договором.

Указанная норма означает, что общее правило — стороны исполняют договор, пока он не прекращён по взаимному соглашению или на основаниях, предусмотренных законом. Однако сам Кодекс допускает исключения, если право на односторонний отказ прямо закреплено в договоре, как в вашей ситуации.

Согласно статье 404 ГК РК односторонний отказ от исполнения договора (отказ от договора) допускается в случаях, когда такая возможность предусмотрена самим ГК, другими законами или соглашением сторон; при реализации одностороннего отказа договор считается соответственно изменённым или расторгнутым (полностью или частично). 

Содержательно это означает, что если в вашем договоре аренды бизнес-центра прямо предусмотрено право арендодателя отказаться от договора с уведомлением за месяц, то при надлежащем уведомлении арендатора и соблюдении оговорённого срока договор аренды считается прекращённым по истечении этого месячного срока, без дополнительного соглашения сторон.

При этом, в соответствии с пунктом 1 статьи 556 ГК РК, договор имущественного найма (аренды) может быть изменён или расторгнут досрочно по требованию одной из сторон в судебном порядке в случаях, предусмотренных Кодексом, иными законодательными актами или самим договором.

Норма означает, что, если контрагент оспаривает прекращение договора или отказывается исполнять вытекающие из прекращения обязанности (освободить помещение), вопрос подлежит разрешению судом по иску заинтересованной стороны — в вашем случае арендодателя.

Согласно пункту 1 статьи 581 ГК РК, по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору здание или сооружение во временное владение и пользование.

Из этой нормы следует, что пользование помещением арендатором возможно только на основании действующего договора аренды; после прекращения договора у арендатора отсутствуют законные основания продолжать занимать помещение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 561 ГК РК после прекращения договора имущественного найма наниматель обязан возвратить наймодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа, либо в состоянии, обусловленном договором.

Норма прямо возлагает на арендатора обязанность по освобождению и возврату арендуемого помещения арендодателю после прекращения договора. Неисполнение этой обязанности означает незаконное владение помещением и даёт арендодателю право требовать освобождения через суд.

При этом согласно статье 389 УК РК самоуправством признаётся самовольное, вопреки установленному законодательством порядку, осуществление своего действительного или предполагаемого права, которое оспаривается другим лицом или организацией; такое деяние образует состав уголовного правонарушения и влечёт ответственность в виде штрафа, исправительных работ, общественных работ или ареста, в зависимости от последствий.

Содержательно это означает, что даже будучи собственником/арендодателем, вы не вправе своими силами реализовывать спорное право (например, самостоятельно выгнать арендатора и вывезти его имущество), обходя предусмотренную законом процедуру — в противном случае ваши действия могут быть квалифицированы как самоуправство.

На основании пункта 2 статьи 106 Закона Республики Казахстан «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей» выселение по исполнительному документу осуществляется судебным исполнителем и заключается в освобождении указанного в исполнительном документе помещения от выселяемого лица, его имущества и домашних животных, а также в запрете выселяемому пользоваться освобождённым помещением; судебный исполнитель извещает должника о времени выселения за установленный срок.

Эта норма фиксирует, что физическое освобождение помещения от должника и его вещей — это не право арендодателя, а элемент исполнительного производства, осуществляемый исключительно судебным исполнителем на основании вступившего в силу судебного решения и исполнительного документа.

То есть:

  1. Если вы в надлежащем порядке направили арендатору уведомление об одностороннем отказе от договора аренды в срок и форме, прямо предусмотренных договором, то по истечении месячного срока договор аренды считается прекращённым на основании статьи 404 ГК РК и условий договора.
  2. С момента прекращения договора у арендатора возникает обязанность вернуть помещение (освободить его и передать вам) в соответствии со статьёй 561 ГК РК.
  3. Если арендатор отказывается съезжать, его дальнейшее пользование помещением становится незаконным, и у вас возникает право требовать освобождения помещения через суд (понуждение к освобождению незаконно занимаемого нежилого помещения, взыскание задолженности по аренде, неустойки и т.п.).
  4. Самостоятельное вскрытие помещения, вынос вещей арендатора, смена замков без судебного решения и участия судебного исполнителя будет рассматриваться как самоуправство и может повлечь вашу гражданско-правовую и даже уголовную ответственность по статье 389 УК РК.
  5. Фактическое выселение и вынос имущества арендатора из помещения производятся только на стадии исполнения судебного решения частным или государственным судебным исполнителем в порядке, установленном Законом «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей».

Таким образом, Вам необходимо:

1. Проверить договор аренды.

• Убедится, что право одностороннего отказа арендодателя прописано ясно: срок уведомления (1 месяц), форма уведомления (письменно, по юридическому адресу, электронной почте, курьером и т.д.), способ подтверждения получения.

• Проверить, не установлены ли дополнительные условия (например, наличие задолженности, окончание первого года аренды и т.п.).

2. Направить надлежащее уведомление (если ещё не направили либо есть сомнения в надлежащем оформлении).

Оформить письменное уведомление об одностороннем отказе от договора аренды с указанием:

– ссылки на конкретный пункт договора, дающий вам такое право;

– даты прекращения договора (через 1 месяц с даты получения уведомления);

– требования освободить и передать помещение по акту в указанную дату.

• Направить уведомление таким способом, который даёт доказательства получения: заказное письмо с уведомлением, курьер с подписью о вручении, электронная почта с ЭЦП и подтверждением доставки, либо вручение под роспись в канцелярии арендатора.

3. Зафиксировать факт прекращения договора и отказа арендатора освободить помещение.

• По истечении месячного срока подготовьте акт об одностороннем расторжении договора аренды со ссылкой на соответствующий пункт договора и статью 404 ГК РК.

• Направить арендатору повторное письменное требование освободить помещение и подписать акт приёма-передачи на конкретную дату.

• Если арендатор не допускает вас в помещение или отказывается подписывать документы — зафиксировать это актом с участием не менее двух свидетелей, при возможности — фото- или видеозаписью.

4. Подготовить иск в суд. В иске целесообразно заявить следующие требования:

  • признать договор аренды прекращённым (если арендатор это оспаривает);

• обязать арендатора освободить занимаемое нежилое помещение и передать его вам по акту;

• взыскать задолженность по арендной плате, коммунальным услугам и иным платежам (если имеется);

• взыскать неустойку (штраф, пени) за просрочку освобождения помещения, если предусмотрена договором;

• при необходимости — взыскать убытки (например, упущенную выгоду от невозможности сдать помещение другому арендатору, при наличии доказательств).

5. Получить решение суда и исполнительный документ.

  • После вступления решения суда в законную силу получите исполнительный лист.

• Обратится к частному судебному исполнителю (по месту нахождения помещения) с заявлением о возбуждении исполнительного производства, передать исполнительный лист и оплатите авансовый взнос на исполнительные действия.

6. Организация фактического выселения через судебного исполнителя.

• Судебный исполнитель уведомит арендатора о сроке добровольного исполнения, а затем — о дате выселения.

• При неисполнении решения добровольно судебный исполнитель организует:

– доступ в помещение (при необходимости – с участием полиции);

– составление акта и описи имущества арендатора;

– вынос имущества и его помещение на хранение (склад, другое помещение) за счёт должника;

– освобождение помещения и фактическую передачу вам.

В этот момент именно судебный исполнитель, а не вы как арендодатель, законно «вывозит вещи» арендатора. Вы участвуете, но не действуете самостоятельно.

7. Самостоятельных силовых действий не предпринимать.

• Не вскрывать помещение без судебного исполнителя и без судебного решения;

• Не менять замки и не препятствовать доступу арендатора, пока договор не прекращён и/или нет судебного решения и исполнительного производства;

• Не выносить, не реализовывать и не удерживать имущество арендатора «в залог» без отдельного законного основания (иначе риск самоуправства и имущественных претензий).

Уважаемые пользователи! Информация в ответе соответствует нормам законодательства Республики Казахстан, действовавшим на момент (дату) его предоставления.

Вам также может быть интересно: