Физическим лицом производится купля-продажа недвижимости 4 объектов без правоудостоверяющих документов на них. Документы потеряны. Покупатель пока не решил как приобрести, как физлицо или юрлицо. Есть договоренность, что в течении 3 лет дается возможность использовать один из объектов, а именно жд тупика, без ограничений. Как правильно внести в данный договор купли продажи условие об использовании жд тупика без ограничения?
Категории вопросов:

Физическим лицом производится купля-продажа недвижимости 4 объектов без правоустанавливающих документов на них. Документы потеряны. Покупатель пока не решил как приобрести, как физическое лицо или юридическое лицо. Есть договоренность, что в течении 3 лет дается возможность использовать один из объектов, а именно жд тупика, без ограничений. Как правильно внести в данный договор купли продажи условие об использовании жд тупика без ограничения?

Автор:
Драп Янина
04.05.2020 14:43
645

Вопрос:

Физическим лицом производится купля-продажа недвижимости 4 объектов без правоустанавливающих документов на них. Документы потеряны. Покупатель пока не решил как приобрести, как физическое лицо или юридическое лицо. Есть договоренность, что в течении 3 лет дается возможность использовать один из объектов, а именно жд тупика, без ограничений. Как правильно внести в данный договор купли продажи условие об использовании жд тупика без ограничения?

Ответ:

Во – первых, учитывая, что продавец является физическим лицом и покупатель, также возможно будет физическим лицом сделка купли – продажи недвижимого имущества подлежит нотариальному удостоверению, без правоустанавливающих документов нотариус сделку не удостоверит.

Соответственно необходимо будет восстановить дубликаты правоустанавливающих документов.

Во – вторых, в течение 6 месяцев с момента заключения договора купли-продажи, необходимо будет пройти процедуру государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

На период оформления правоустанавливающих документов, можно рассмотреть возможность о заключении договора задатка. То есть покупатель передает определенную договором сумму задатка, а продавец обязуется в определенный срок оформить документы и заключить с покупателем в будущем договор купли – продажи.

Плюсом данного договора задатка является то, что покупатель и продавец будут уверены, что сделка состоится, поскольку в случае, если от заключения в будущем договора купли - продажи отказывается продавец, то он обязан вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере, а если покупатель – задаток остается у продавца. Но здесь необходимо продавцу осознавать риск, связанный со сроками восстановления правоустанавливающих документов на объект, то есть должны предусмотреть максимально возможные сроки для исполнения своих обязательств, чтобы не получить негативные последствия, в виде оплаты задатка в двойном размере.

В отношении вопроса, существует такое понятие как обременение на недвижимое имущество, в том числе к обременению относится аренда или право безвозмездного пользования недвижимым имуществом, возможно предусмотреть следующую редакцию в договоре купли – продажи (если будете заключать договор задатка, то и в нем тоже):

Покупатель предоставляет Продавцу право безвозмездного пользования железнодорожным тупиком, кадастровый номер:______________________ расположенного по адресу: ______________________ и находящимся на нем оборудовании для проведения погрузочно – разгрузочных работ (далее по тексту - Тупик) сроком на 3 (три) года с момента заключения договора купли – продажи, данное право является обременением на объект недвижимости (Тупик).

Покупатель передает Продавцу Тупик и находящиеся на нем оборудование для проведения погрузочно – разгрузочных работ по Акту приема – передачи, который стороны подписывают в течение 1 (одного) рабочего дня с момента заключения настоящего Договора купли – продажи.

Стороны пришли к соглашению, что Продавец и связанные с ним правоотношениями третьи лица, вправе использовать Тупик по его целевому назначению в любое время, на протяжении срока действия условия, предусмотренного настоящим пунктом Договора.

Покупатель обязуется на протяжении действия настоящего пункта представить беспрепятственный и безвозмездный допуск к тупику Продавцу и (или) связанным с ним третьим лицам, а также любому транспорту Продавца и (или) связанных с ним третьим лицам.

Покупатель обязуется предоставить беспрепятственный и безвозмездный допуск Продавцу и (или) связанным с ним третьим лицам, а также любому виду транспорта Продавца и (или) связанных с ним третьих лиц к оборудованию Тупика, позволяющего произвести погрузочно – разгрузочные работы.

Стороны пришли к соглашению, что данный пункт Договора купли – продажи действует на протяжении 3 (трех) лет с момента заключения настоящего Договора и Покупатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего пункта Договора купли – продажи только в случае, если по вине Продавца будет причинен существенный вред тупику, который не позволит использовать тупик по его целевому назначению. Вина Продавца в причинении существенного вреда, повлекшего невозможность использовать тупик по его целевому назначению должна быть доказана.

Внимание, обременение также подлежит обязательной государственной регистрации, в связи с чем, можно в договоре предусмотреть, условие о том, что если Покупатель не зарегистрирует обременения, например, в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента заключения настоящего Договора, то Продавец вправе самостоятельно подать документы для проведения государственной регистрации.

Существует еще один вариант изложения, интересующего условия, например:

Стороны пришли к соглашению о заключении договора безвозмездного пользования железнодорожным тупиком, по условиям которого Покупатель предоставляет Продавцу право безвозмездного пользования железнодорожным тупиком, кадастровый номер:______________________ расположенного по адресу: ______________________ и находящимся на нем оборудовании для проведения погрузочно – разгрузочных работ (далее по тексту - Тупик) сроком на 3 (три) года с момента заключения договора купли – продажи, данное право является обременением на объект недвижимости (Тупик).

Стороны пришли к соглашению, что Продавец и связанные с ним правоотношениями третьи лица, вправе использовать Тупик по его целевому назначению в любое время, на протяжении срока действия условия, предусмотренного настоящим пунктом Договора.

Покупатель обязуется на протяжении действия настоящего пункта представить беспрепятственный и безвозмездный допуск к тупику Продавцу и (или) связанным с ним третьим лицам, а также любому транспорту Продавца и (или) связанных с ним третьим лицам.

Покупатель обязуется предоставить беспрепятственный и безвозмездный допуск Продавцу и (или) связанным с ним третьим лицам, а также любому виду транспорта Продавца и (или) связанных с ним третьих лиц к оборудованию Тупика, позволяющего произвести погрузочно – разгрузочные работы.

Стороны пришли к соглашению, что данный пункт Договора купли – продажи действует на протяжении 3 (трех) лет с момента заключения настоящего Договора и Покупатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего пункта Договора купли – продажи только в случае, если по вине Продавца будет причинен существенный вред тупику, который не позволит использовать тупик по его целевому назначению. Вина Продавца в причинении существенного вреда, повлекшего невозможность использовать тупик по его целевому назначению должна быть доказана.

Стороны заключают Договор безвозмездного пользования железнодорожным тупиком в течение 1 (одного) рабочего дня с момента государственной регистрации настоящего Договора купли – продажи.

Покупатель обязуется зарегистрировать настоящий договор купли – продажи в течение 2 (двух) рабочих дней с момента заключения настоящего Договора купли – продажи.

Стороны пришли к соглашению, что заключения сторонами договора безвозмездного пользования железнодорожным тупиком является существенным условием договора купли –продажи и в случае, его несоблюдения или отказа Покупателя заключить с Продавцом договор безвозмездного пользования железнодорожного тупика, повлечет расторжения настоящего договора купли – продажи.

В данном случае, после заключения договора купли – продажи, с Покупателем заключаете договор безвозмездного пользования железнодорожным тупиком, в котором устанавливаете все важные условия, которые не вошли в договор купли –продажи, после регистрации договора купли – продажи регистрируете договор безвозмездного пользования железнодорожного тупика.

Право собственности у покупателя, а, следовательно, и право заключать договор безвозмездного пользования тупиком, возникнет у покупателя только с момента государственной регистрации договора купли – продажи.

Уважаемые пользователи! Информация в ответе соответствует нормам законодательства Республики Казахстан, действовавшим на момент (дату) публикации.

Вам также может быть интересно: