Физическим лицом производится купля-продажа недвижимости 4 объектов без правоустанавливающих документов на них. Документы потеряны. Покупатель пока не решил как приобрести, как физическое лицо или юридическое лицо. Есть договоренность, что в течении 3 лет дается возможность использовать один из объектов, а именно жд тупика, без ограничений. Как правильно внести в данный договор купли продажи условие об использовании жд тупика без ограничения?
Вопрос:
Физическим лицом производится купля-продажа недвижимости 4 объектов без правоустанавливающих документов на них. Документы потеряны. Покупатель пока не решил как приобрести, как физическое лицо или юридическое лицо. Есть договоренность, что в течении 3 лет дается возможность использовать один из объектов, а именно жд тупика, без ограничений. Как правильно внести в данный договор купли продажи условие об использовании жд тупика без ограничения?
Ответ:
Во – первых, учитывая, что продавец является физическим лицом и покупатель, также возможно будет физическим лицом сделка купли – продажи недвижимого имущества подлежит нотариальному удостоверению, без правоустанавливающих документов нотариус сделку не удостоверит.
Соответственно необходимо будет восстановить дубликаты правоустанавливающих документов.
Во – вторых, в течение 6 месяцев с момента заключения договора купли-продажи, необходимо будет пройти процедуру государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
На период оформления правоустанавливающих документов, можно рассмотреть возможность о заключении договора задатка. То есть покупатель передает определенную договором сумму задатка, а продавец обязуется в определенный срок оформить документы и заключить с покупателем в будущем договор купли – продажи.
Плюсом данного договора задатка является то, что покупатель и продавец будут уверены, что сделка состоится, поскольку в случае, если от заключения в будущем договора купли - продажи отказывается продавец, то он обязан вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере, а если покупатель – задаток остается у продавца. Но здесь необходимо продавцу осознавать риск, связанный со сроками восстановления правоустанавливающих документов на объект, то есть должны предусмотреть максимально возможные сроки для исполнения своих обязательств, чтобы не получить негативные последствия, в виде оплаты задатка в двойном размере.
В отношении вопроса, существует такое понятие как обременение на недвижимое имущество, в том числе к обременению относится аренда или право безвозмездного пользования недвижимым имуществом, возможно предусмотреть следующую редакцию в договоре купли – продажи (если будете заключать договор задатка, то и в нем тоже):
Покупатель предоставляет Продавцу право безвозмездного пользования железнодорожным тупиком, кадастровый номер:______________________ расположенного по адресу: ______________________ и находящимся на нем оборудовании для проведения погрузочно – разгрузочных работ (далее по тексту - Тупик) сроком на 3 (три) года с момента заключения договора купли – продажи, данное право является обременением на объект недвижимости (Тупик).
Покупатель передает Продавцу Тупик и находящиеся на нем оборудование для проведения погрузочно – разгрузочных работ по Акту приема – передачи, который стороны подписывают в течение 1 (одного) рабочего дня с момента заключения настоящего Договора купли – продажи.
Стороны пришли к соглашению, что Продавец и связанные с ним правоотношениями третьи лица, вправе использовать Тупик по его целевому назначению в любое время, на протяжении срока действия условия, предусмотренного настоящим пунктом Договора.
Покупатель обязуется на протяжении действия настоящего пункта представить беспрепятственный и безвозмездный допуск к тупику Продавцу и (или) связанным с ним третьим лицам, а также любому транспорту Продавца и (или) связанных с ним третьим лицам.
Покупатель обязуется предоставить беспрепятственный и безвозмездный допуск Продавцу и (или) связанным с ним третьим лицам, а также любому виду транспорта Продавца и (или) связанных с ним третьих лиц к оборудованию Тупика, позволяющего произвести погрузочно – разгрузочные работы.
Стороны пришли к соглашению, что данный пункт Договора купли – продажи действует на протяжении 3 (трех) лет с момента заключения настоящего Договора и Покупатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего пункта Договора купли – продажи только в случае, если по вине Продавца будет причинен существенный вред тупику, который не позволит использовать тупик по его целевому назначению. Вина Продавца в причинении существенного вреда, повлекшего невозможность использовать тупик по его целевому назначению должна быть доказана.
Внимание, обременение также подлежит обязательной государственной регистрации, в связи с чем, можно в договоре предусмотреть, условие о том, что если Покупатель не зарегистрирует обременения, например, в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента заключения настоящего Договора, то Продавец вправе самостоятельно подать документы для проведения государственной регистрации.
Существует еще один вариант изложения, интересующего условия, например:
Стороны пришли к соглашению о заключении договора безвозмездного пользования железнодорожным тупиком, по условиям которого Покупатель предоставляет Продавцу право безвозмездного пользования железнодорожным тупиком, кадастровый номер:______________________ расположенного по адресу: ______________________ и находящимся на нем оборудовании для проведения погрузочно – разгрузочных работ (далее по тексту - Тупик) сроком на 3 (три) года с момента заключения договора купли – продажи, данное право является обременением на объект недвижимости (Тупик).
Стороны пришли к соглашению, что Продавец и связанные с ним правоотношениями третьи лица, вправе использовать Тупик по его целевому назначению в любое время, на протяжении срока действия условия, предусмотренного настоящим пунктом Договора.
Покупатель обязуется на протяжении действия настоящего пункта представить беспрепятственный и безвозмездный допуск к тупику Продавцу и (или) связанным с ним третьим лицам, а также любому транспорту Продавца и (или) связанных с ним третьим лицам.
Покупатель обязуется предоставить беспрепятственный и безвозмездный допуск Продавцу и (или) связанным с ним третьим лицам, а также любому виду транспорта Продавца и (или) связанных с ним третьих лиц к оборудованию Тупика, позволяющего произвести погрузочно – разгрузочные работы.
Стороны пришли к соглашению, что данный пункт Договора купли – продажи действует на протяжении 3 (трех) лет с момента заключения настоящего Договора и Покупатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего пункта Договора купли – продажи только в случае, если по вине Продавца будет причинен существенный вред тупику, который не позволит использовать тупик по его целевому назначению. Вина Продавца в причинении существенного вреда, повлекшего невозможность использовать тупик по его целевому назначению должна быть доказана.
Стороны заключают Договор безвозмездного пользования железнодорожным тупиком в течение 1 (одного) рабочего дня с момента государственной регистрации настоящего Договора купли – продажи.
Покупатель обязуется зарегистрировать настоящий договор купли – продажи в течение 2 (двух) рабочих дней с момента заключения настоящего Договора купли – продажи.
Стороны пришли к соглашению, что заключения сторонами договора безвозмездного пользования железнодорожным тупиком является существенным условием договора купли –продажи и в случае, его несоблюдения или отказа Покупателя заключить с Продавцом договор безвозмездного пользования железнодорожного тупика, повлечет расторжения настоящего договора купли – продажи.
В данном случае, после заключения договора купли – продажи, с Покупателем заключаете договор безвозмездного пользования железнодорожным тупиком, в котором устанавливаете все важные условия, которые не вошли в договор купли –продажи, после регистрации договора купли – продажи регистрируете договор безвозмездного пользования железнодорожного тупика.
Право собственности у покупателя, а, следовательно, и право заключать договор безвозмездного пользования тупиком, возникнет у покупателя только с момента государственной регистрации договора купли – продажи.
Уважаемые пользователи! Информация в ответе соответствует нормам законодательства Республики Казахстан, действовавшим на момент (дату) публикации.
-
Раздел: Договоры
Ответ:
Физическое лицо вправе подать исковое заявление в суд с требованием о взыскании неустойки, при этом размер требования зависит от установленного сторонами или законом процента к сумме неисполненного обязательства.
Согласно ст. 293 Гражданского кодекса РК (далее - Кодекс), неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законодательством или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Ст. 298 Кодекса предусмотрены основания для взыскания неустойки, а именно то, что неустойка взыскивается за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства при наличии условий привлечения должника к ответственности за нарушение обязательства (ст.359 настоящего Кодекса).
В соответствии со ст. 359 Кодекса, должник отвечает за неисполнение и (или) ненадлежащее исполнение обязательства при наличии вины, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Должник признается невиновным, если докажет, что он принял все зависящие от него меры для надлежащего исполнения обязательства.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме, независимо от формы основного обязательства.
Несоблюдение письменной формы влечет ничтожность соглашения о неустойке (ст. 294 Кодекса).
-
Раздел: Договоры Купля-продажа и поставка
Ответ:
Данный вопрос регулируется нормами Гражданского Кодекса Республики Казахстан. -
Ответ:
Данный вопрос решается согласно Гражданскому Кодексу Республики Казахстан. -
Раздел: Купля-продажа и поставка Договоры
Ответ:
Данный вопрос решается согласно Гражданскому Кодексу Республики Казахстан. -
Ответ:
Данный вопрос регулируется нормами Постановления Правления Национального Банка Республики Казахстан от 25 декабря 2013 года № 292 «О введении ограничений на проведение отдельных видов банковских и других операций финансовыми организациями». -
Раздел: Иные гражданские сделки Договоры
Ответ:
Данный вопрос решается согласно Гражданскому Законодательству Республики Казахстан. -
Раздел: Договоры
Ответ:
Данный вопрос регулируется Трудовым Кодексом Республики Казахстан (далее - ТК РК).
-
Раздел: Договоры
Ответ:
Данные правовые отношения регулируются Гражданским кодексом Республики Казахстан (Особенная часть) от 1 июля 1999 года № 409-I (далее по тексту – ГК РК).
-
Раздел: Договоры
Ответ:
Правовые отношения по данному вопросу регулируются Гражданским Кодексом Республики Казахстан (далее – Кодекс), в частности статьями 387, 395, главой 4, Законом Республики Казахстан от 7 января 2003 года № 370-II «Об электронном документе и электронной цифровой подписи» (далее – Закон).
-
Раздел: Договоры
Ответ:
Данные правовые отношения регулируются Гражданским кодексом Республики Казахстан (Общая часть), принят Верховным Советом Республики Казахстан 27 декабря 1994 года (далее по тексту – ГК РК).