Обязаны ли предприниматели, имеющие свой бизнес в жилых многоквартирных домах (нежилые помещения выведены из жилого фонда. Со всеми поставщиками услуг заключены отдельные договора) вступать в объединения собственников имущества (ОСИ)? В КСК такие собственники не состояли, теперь не хотят входить в ОСИ.
Категории вопросов:

Обязаны ли предприниматели, имеющие свой бизнес в жилых многоквартирных домах (нежилые помещения выведены из жилого фонда. Со всеми поставщиками услуг заключены отдельные договора) вступать в объединения собственников имущества (ОСИ)? В КСК такие собственники не состояли, теперь не хотят входить в ОСИ.

Автор:
Кречетова Светлана
08.06.2022 10:15
4704
Раздел:  Все ответы

Вопрос:

Обязаны ли предприниматели, имеющие свой бизнес в жилых многоквартирных домах (нежилые помещения выведены из жилого фонда. Со всеми поставщиками услуг заключены отдельные договора) вступать в объединения собственников имущества (ОСИ)? В КСК такие собственники не состояли, теперь не хотят входить в ОСИ.

Ответ:

На смену существующим КСК (кооперативам собственников квартир) приходит новая форма правления   ОСИ (объединения собственников имущества) или ПТ (простые товарищества). 

Они будут работать по схеме: один дом - один орган управления (ОСИ или ПТ) - два банковских счета (текущий и сберегательный). 

Это альтернатива КСК, при которой собственники сами следят и отвечают за свое жилье. Существующие КСК (кооперативы собственников квартир) будет реорганизованы до 1 июля 2022 года. 

При ответе на ваш вопрос нам необходимо понять, что такое объект кондоминиума. 

Закон Республики Казахстан "О жилищных отношениях" (далее – закон) определяет объект кондоминиума как единый имущественный комплекс, состоящий из жилых и нежилых помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности физических и юридических лиц, государства, и общего имущества, которое принадлежит им на праве общей долевой собственности (подпункт 12) статьи 2 закона «Основные понятия, используемые в настоящем Законе). 

Так же обратимся и другим подпунктам статьи 2 Закона:  

П.11 объект кондоминиума – единый имущественный комплекс, состоящий из квартир, нежилых помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности, и общего имущества, которое не может находиться в индивидуальной (раздельной) собственности и принадлежит собственникам квартир, нежилых помещений на праве общей долевой собственности, включая единый неделимый земельный участок под многоквартирным жилым домом и (или) придомовой земельный участок;  

П.14 общее имущество объекта кондоминиума – части объекта кондоминиума (фасады, подъезды, вестибюли, холлы, коридоры, лестничные марши и лестничные площадки, лифты, крыши, чердаки, технические этажи, подвалы, общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок под многоквартирным жилым домом и (или) придомовой земельный участок, элементы благоустройства и другое имущество общего пользования), кроме квартир, нежилых помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности; 

П. 15-3) содержание общего имущества объекта кондоминиума – комплекс работ или услуг по технической эксплуатации, санитарному содержанию и текущему ремонту общего имущества объекта кондоминиума; 

П.16-5) кондоминиум многоквартирного жилого дома (далее – кондоминиум) – форма собственности, зарегистрированная в порядке, определенном законодательством Республики Казахстан, при которой квартиры, нежилые помещения находятся в индивидуальной (раздельной) собственности, а те части, которые не находятся в индивидуальной (раздельной) собственности, принадлежат собственникам квартир, нежилых помещений на праве общей долевой собственности, включая единый неделимый земельный участок под многоквартирным жилым домом и (или) придомовой земельный участок; 

П.  16-6) объединение собственников имущества многоквартирного жилого дома (далее – объединение собственников имущества) – юридическое лицо, являющееся некоммерческой организацией, образованное собственниками квартир, нежилых помещений одного многоквартирного жилого дома, осуществляющее управление объектом кондоминиума, финансирующее его содержание и обеспечивающее его сохранность; 

П. 27) нежилое помещение – отдельное внутреннее пространство в многоквартирном жилом доме, соответствующее строительным, санитарным, экологическим, противопожарным и другим обязательным нормам и правилам, предусмотренное на стадии проекта, границами которого являются внутренние поверхности стен, пола и потолка (межэтажных перекрытий), если иное не предусмотрено законодательством Республики Казахстан, используемое в иных, чем постоянное проживание, целях (офис, магазин, кафе, гостиница, хостел и другие объекты сферы услуг населению) и находящееся в индивидуальной (раздельной) собственности, за исключением общего имущества объекта кондоминиума. 

И так изучив определения мы можем сделать вывод, что в доме находятся квартиры и нежилые помещения (офис, магазин и пр.). Собственниками их являются отдельные лица – физические или юридические у них может быть в личной   собственности входная группа проще говоря, крыльцо офиса, а все остальное в этом доме, что не находится в индивидуальной собственности отдельных лиц, является общим имуществом  

Закон устанавливает, что к общему имуществу относятся части объекта кондоминиума – это подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования (подпункт 24 статьи закона). 

С индивидуальной собственностью все более или менее ясно: на каждую квартиру или нежилое помещение в жилом доме у собственника имеются правоустанавливающие документы – чаще всего договоры приватизации, купли-продажи, дарения или свидетельство о праве на наследство и т. п., которые подтверждают наличие права собственности на помещение (квартиру). 

Общее имущество неоднородно и состоит из разных частей, в него могут входить: 

  • общее имущество только собственников жилых помещений, в расходах на содержание которого не участвуют собственники нежилых помещений (пункт 1 статьи 37 закона);
  • общее имущество только собственников нежилых помещений, в расходах на содержание которого не участвуют собственники жилых помещений (пункт 2 статьи 37 закона);
  • общее имущество собственников жилых и собственников нежилых помещений (пункт 1 статьи 50 закона). 

Например, в многоквартирном доме имеются 20 квартир (два подъезда) и одно нежилое помещение на первом этаже. Общим имуществом для всех собственников квартир и собственника нежилого помещения будут являться крыша, чердак, инженерные коммуникации (трубы холодного и горячего водоснабжения) и т. п. 

Следовательно, все собственники квартир и собственник нежилого помещения должны участвовать в содержании указанного общего имущества. Собственники квартир исключительно пользуются и, соответственно, должны содержать дополнительно подъезды, лестницы, лестничные площадки, лифты, а также подвал. Собственник нежилого помещения, наоборот, не участвует в содержании указанного имущества. Однако собственник нежилого помещения может дополнительно содержать ту часть земельного участка со стороны своего входа, которым жильцы не пользуются и не содержат. 

Из этого примера очевидно, что необходимо обозначить, кто и за что отвечает, в расходах на содержание какой именно части общего имущества будет участвовать каждый собственник. 

Так, в указанном примере собственник нежилого помещения (предприниматель) должен содержать вместе с другими собственниками квартир (жильцами) три части общего имущества (крыша, чердак, инженерные коммуникации) и самостоятельно без жильцов еще одну часть общего имущества – часть земельного участка.  

Собственник квартиры вместе с другими собственниками (в том числе предпринимателем) должен содержать три части общего имущества (крыша, чердак, инженерные коммуникации) и только с другими жильцами: подъезды, лестницы, лестничные площадки, лифты, а также подвалы. 

Так, еще необходимо понять, что согласно пункту 3 статьи 31 указанного закона: 

"3. …Размер доли определяется отношением полезных площадей жилых и (или) нежилых помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности (иного вещного права), к сумме полезных площадей всех жилых и площадей всех нежилых помещений, находящихся в данном объекте кондоминиума…". 

Согласно пункту 1 статьи 50 данного закона, "размеры расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума устанавливаются соразмерно доле собственника помещения (квартиры) в общем имуществе". 

Вывод: Вступить в ОСИ все предприниматели должны так как это   жилой дом — это единый имущественный комплекс, состоящий из жилых и нежилых помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности физических и юридических лиц. 

Поэтому, необходимо коллективно с собственниками квартир очертить границы общего и индивидуального   содержания систем, сетей и прилегающей территории и на собрании решить. 

И также необходимо определить размер расходов на содержания имущества.   

Уважаемые пользователи! Информация в ответе соответствует нормам законодательства Республики Казахстан, действовавшим на момент (дату) публикации. 

Вам также может быть интересно: