Может ли оценочная компания провести независимую оценку земельного участка в ценах предыдущего года, т.е. провести оценку, к примеру, в 2023 году в июле, но в ценах на июль 2022 года? Какой метод оценки в данном случае применим? Насколько эта оценка будет обоснована, т.е. если применялся сравнительный метод оценки, то на основании каких объявлений сравниваются цены на аналогичные земельные участки?

Question

Малкова Ирина · Accepted Answer

Вопрос:Может ли оценочная компания провести независимую оценку земельного участка в ценах предыдущего года, т.е. провести оценку, к примеру, в 2023 году в июле, но в ценах на июль 2022 года? Какой метод оценки в данном случае применим? Насколько эта оценка будет обоснована, т.е. если применялся сравнительный метод оценки, то на основании каких объявлений сравниваются цены на аналогичные земельные участки?Ответ:Согласно пункту 1) статьи 1 Закона «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» (далее – Закон об оценке) - определение возможной рыночной или иной стоимости объекта оценки в соответствии с законодательством Республики Казахстан;При этом рыночная стоимость - это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен актива на дату оценки между заинтересованным лицом и продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения (пункт 18) статьи 1 Закона об оценке); иная стоимость - иная, кроме рыночной, стоимость объекта оценки, виды которой устанавливаются стандартами оценки (пункт 19) статьи 1 Закона об оценке).

Дата оценки определена пунктом 4) статьи 1 Закона об оценке: дата оценки - день или период времени, на который определяется возможная рыночная или иная стоимость объекта оценки.

Согласно статье 13 Закона об оценке к стандартам оценочной деятельности относятся стандарты оценки и стандарты палаты оценщиков.

Стандарты оценки разрабатываются и утверждаются уполномоченным органом в области оценочной деятельности.

Стандарт оценки, затрагивающий сферу, регулирование которой входит в компетенцию иного государственного органа, подлежит согласованию с уполномоченным органом в соответствующей сфере.

Стандарты оценки разрабатываются на основе международных стандартов оценки и должны соответствовать законодательству Республики Казахстан об оценочной деятельности.

Палата оценщиков вправе разрабатывать и утверждать по согласованию с уполномоченным органом в области оценочной деятельности и уполномоченным органом в области саморегулирования стандарты и правила палаты оценщиков, обязательные для выполнения всеми ее членами.

Стандарты оценки не относятся к документам по стандартизации, принятие которых осуществляется в соответствии с законодательством Республики Казахстан в сфере стандартизации.

Статьей 7 Закона об оценке установлено, что основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки, заключенный между оценщиком или юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор, и заказчиком в соответствии с Законом об оценке и гражданским законодательством Республики Казахстан. По договору на проведение оценки оценщик или юридическое лицо, с которым оценщик заключил трудовой договор, обязуется выполнить услуги по определению рыночной или иной стоимости объекта оценки, а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

При этом, согласно подпункту 1) пункта 1 статьи 14 Закона об оценке оценщик имеет право самостоятельно применять методы оценки и подходы к оценке в соответствии со стандартами оценки и (или) международными стандартами оценки с указанием источника.

В соответствии с пунктом 2 статьей 8 Закона об оценке договор на проведение оценки должен содержать:

1) реквизиты сторон:

2) наименование и (или) место нахождения объекта оценки, вид объекта оценки;

3) описание объекта оценки;

4) дату определения стоимости объекта оценки;

5) цель проведения оценки;

6) вид оценки;

7) вид определяемой стоимости;

8) сроки проведения оценки;

9) указание на стандарт оценки, который будет применяться при проведении оценки;

10) условия, порядок и размер оплаты за оказываемые услуги;

11) права, обязанности и ответственность сторон;

12) реквизиты документа, подтверждающего право собственности заказчика на объект оценки либо иные основания, предоставляющие заказчику право на заключение договора на проведение оценки;

13) реквизиты свидетельства о присвоении квалификации &laquo;оценщик&raquo; (номер и дату выдачи с указанием палаты оценщиков, выдавшей его);

14) право заказчика на досудебное регулирование вопросов имущественной ответственности оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;

15) сведения об обеспечении имущественной ответственности оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;

16) иные условия, не предусмотренные настоящим Законом.

При этом, согласно пункту 3 Закона об оценке датой проведения оценки является день, по состоянию на который определена стоимость объекта оценки.

Пунктом 5 Стандарта оценки недвижимости предусмотрено, что установление рыночной или иной стоимости производится путем применения методов оценки, сгруппированных в доходный, затратный и сравнительный подходы.

Элементы сравнения &ndash; конкретные характеристики объектов имущества и сделок, которые приводят к вариациям в ценах, уплачиваемых за недвижимость. Элементы сравнения включают виды передаваемых имущественных прав, условия продажи, условия рынка, физические и экономические характеристики, использование, компоненты продажи, не относящиеся к недвижимости и другие (подпункт 19) пункта 4 Стандарта оценки недвижимости).

Согласно пункту 8 Стандарта оценки недвижимости сравнительный подход позволяет выполнить оценку объекта на основе анализа цен недавних продаж или цен предложений по продаже аналогичных объектов, сопоставимых с оцениваемым объектом, имеющих место на рынке оцениваемого объекта, скорректированных на выявленные различия.

Сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

В соответствии с пунктом 9 Стандарта оценки недвижимости оценка земельных участков в зависимости от ее назначения и имеющейся информации определяется, в том числе следующими методами:

1) сравнительного анализа;

2) метод статистического моделирования;

3) развития;

4) распределения (аллокации);

5) извлечения (экстракции);

6) остаточной стоимости;

7) капитализации земельной ренты.

Метод сравнительного анализа для земельных участков включает прямое сравнение рассматриваемого имущества с аналогичными земельным участками, для которых имеются фактические данные по последним рыночным сделкам или ценам предложений.

Метод сравнительного анализа предполагает следующую последовательность действий:

1) сбор и проведение анализа информации о продаже или предложении подобных земельных участков и определения объектов сравнения;

2) сопоставление объекта оценки с объектами сравнения с последующим корректированием цены продажи или цены предложения объектов сравнения;

3) определение стоимости объекта оценки путем учета величины корректирующих поправок к стоимости объектов сравнения;

4) согласование полученных результатов расчета.

Исходя из вышеизложенного, по поставленным вопросам можно сделать следующие выводы:

Оценочная компания может провести оценку земельного участка на ту дату, которая будет определена в договоре оценки. Датой будет являться день, по состоянию на который определена стоимость объекта оценки.

То есть, в случае проведения оценки рыночной стоимости на дату в июле 2023 года, оценщик будет использовать расчетную денежную сумму на дату оценки.

В случае проведения оценки иной стоимости, оценщик будет использовать метод оценки по своему выбору, однако в стандартах оценки не предусмотрена возможность установления стоимости объекта оценки на дату в текущем году по ценам прошлого года.

Оценщик самостоятельно выбирает методы и подходы к оценке, то есть вопрос о применении того или иного метода может быть решен только оценщиком.

Оценка земельного участка на текущую дату по ценам прошлогодних периодов будет необоснованной, поскольку будет искажать факты и такая оценка не предусмотрена Законом об оценке.

При сравнительном методе оценки земельных участков осуществляется сравнение оцениваемого земельного участка с аналогичными по последним рыночным ценам или ценам предложений, то есть для сравнения используются объявления на дату оценки.

Уважаемые пользователи! Информация в ответе соответствует нормам законодательства Республики Казахстан, действовавшим на момент (дату) публикации.

Подписание ЭЦП и ЭДО	+7 (747) 544-98-42
Юридический сервис	+7 (747) 322-06-90