Может ли оценочная компания провести независимую оценку земельного участка в ценах предыдущего года, т.е. провести оценку, к примеру, в 2023 году в июле, но в ценах на июль 2022 года? Какой метод оценки в данном случае применим? Насколько эта оценка будет обоснована, т.е. если применялся сравнительный метод оценки, то на основании каких объявлений сравниваются цены на аналогичные земельные участки?
Вопрос:
Может ли оценочная компания провести независимую оценку земельного участка в ценах предыдущего года, т.е. провести оценку, к примеру, в 2023 году в июле, но в ценах на июль 2022 года? Какой метод оценки в данном случае применим? Насколько эта оценка будет обоснована, т.е. если применялся сравнительный метод оценки, то на основании каких объявлений сравниваются цены на аналогичные земельные участки?
Ответ:
Согласно пункту 1) статьи 1 Закона «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» (далее – Закон об оценке) - определение возможной рыночной или иной стоимости объекта оценки в соответствии с законодательством Республики Казахстан;
При этом рыночная стоимость - это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен актива на дату оценки между заинтересованным лицом и продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения (пункт 18) статьи 1 Закона об оценке); иная стоимость - иная, кроме рыночной, стоимость объекта оценки, виды которой устанавливаются стандартами оценки (пункт 19) статьи 1 Закона об оценке).
Дата оценки определена пунктом 4) статьи 1 Закона об оценке: дата оценки - день или период времени, на который определяется возможная рыночная или иная стоимость объекта оценки.
Согласно статье 13 Закона об оценке к стандартам оценочной деятельности относятся стандарты оценки и стандарты палаты оценщиков.
Стандарты оценки разрабатываются и утверждаются уполномоченным органом в области оценочной деятельности.
Стандарт оценки, затрагивающий сферу, регулирование которой входит в компетенцию иного государственного органа, подлежит согласованию с уполномоченным органом в соответствующей сфере.
Стандарты оценки разрабатываются на основе международных стандартов оценки и должны соответствовать законодательству Республики Казахстан об оценочной деятельности.
Палата оценщиков вправе разрабатывать и утверждать по согласованию с уполномоченным органом в области оценочной деятельности и уполномоченным органом в области саморегулирования стандарты и правила палаты оценщиков, обязательные для выполнения всеми ее членами.
Стандарты оценки не относятся к документам по стандартизации, принятие которых осуществляется в соответствии с законодательством Республики Казахстан в сфере стандартизации.
Статьей 7 Закона об оценке установлено, что основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки, заключенный между оценщиком или юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор, и заказчиком в соответствии с Законом об оценке и гражданским законодательством Республики Казахстан. По договору на проведение оценки оценщик или юридическое лицо, с которым оценщик заключил трудовой договор, обязуется выполнить услуги по определению рыночной или иной стоимости объекта оценки, а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
При этом, согласно подпункту 1) пункта 1 статьи 14 Закона об оценке оценщик имеет право самостоятельно применять методы оценки и подходы к оценке в соответствии со стандартами оценки и (или) международными стандартами оценки с указанием источника.
В соответствии с пунктом 2 статьей 8 Закона об оценке договор на проведение оценки должен содержать:
1) реквизиты сторон:
2) наименование и (или) место нахождения объекта оценки, вид объекта оценки;
3) описание объекта оценки;
4) дату определения стоимости объекта оценки;
5) цель проведения оценки;
6) вид оценки;
7) вид определяемой стоимости;
8) сроки проведения оценки;
9) указание на стандарт оценки, который будет применяться при проведении оценки;
10) условия, порядок и размер оплаты за оказываемые услуги;
11) права, обязанности и ответственность сторон;
12) реквизиты документа, подтверждающего право собственности заказчика на объект оценки либо иные основания, предоставляющие заказчику право на заключение договора на проведение оценки;
13) реквизиты свидетельства о присвоении квалификации «оценщик» (номер и дату выдачи с указанием палаты оценщиков, выдавшей его);
14) право заказчика на досудебное регулирование вопросов имущественной ответственности оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
15) сведения об обеспечении имущественной ответственности оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
16) иные условия, не предусмотренные настоящим Законом.
При этом, согласно пункту 3 Закона об оценке датой проведения оценки является день, по состоянию на который определена стоимость объекта оценки.
Пунктом 5 Стандарта оценки недвижимости предусмотрено, что установление рыночной или иной стоимости производится путем применения методов оценки, сгруппированных в доходный, затратный и сравнительный подходы.
Элементы сравнения – конкретные характеристики объектов имущества и сделок, которые приводят к вариациям в ценах, уплачиваемых за недвижимость. Элементы сравнения включают виды передаваемых имущественных прав, условия продажи, условия рынка, физические и экономические характеристики, использование, компоненты продажи, не относящиеся к недвижимости и другие (подпункт 19) пункта 4 Стандарта оценки недвижимости).
Согласно пункту 8 Стандарта оценки недвижимости сравнительный подход позволяет выполнить оценку объекта на основе анализа цен недавних продаж или цен предложений по продаже аналогичных объектов, сопоставимых с оцениваемым объектом, имеющих место на рынке оцениваемого объекта, скорректированных на выявленные различия.
Сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.
В соответствии с пунктом 9 Стандарта оценки недвижимости оценка земельных участков в зависимости от ее назначения и имеющейся информации определяется, в том числе следующими методами:
1) сравнительного анализа;
2) метод статистического моделирования;
3) развития;
4) распределения (аллокации);
5) извлечения (экстракции);
6) остаточной стоимости;
7) капитализации земельной ренты.
Метод сравнительного анализа для земельных участков включает прямое сравнение рассматриваемого имущества с аналогичными земельным участками, для которых имеются фактические данные по последним рыночным сделкам или ценам предложений.
Метод сравнительного анализа предполагает следующую последовательность действий:
1) сбор и проведение анализа информации о продаже или предложении подобных земельных участков и определения объектов сравнения;
2) сопоставление объекта оценки с объектами сравнения с последующим корректированием цены продажи или цены предложения объектов сравнения;
3) определение стоимости объекта оценки путем учета величины корректирующих поправок к стоимости объектов сравнения;
4) согласование полученных результатов расчета.
Исходя из вышеизложенного, по поставленным вопросам можно сделать следующие выводы:
Оценочная компания может провести оценку земельного участка на ту дату, которая будет определена в договоре оценки. Датой будет являться день, по состоянию на который определена стоимость объекта оценки.
То есть, в случае проведения оценки рыночной стоимости на дату в июле 2023 года, оценщик будет использовать расчетную денежную сумму на дату оценки.
В случае проведения оценки иной стоимости, оценщик будет использовать метод оценки по своему выбору, однако в стандартах оценки не предусмотрена возможность установления стоимости объекта оценки на дату в текущем году по ценам прошлого года.
Оценщик самостоятельно выбирает методы и подходы к оценке, то есть вопрос о применении того или иного метода может быть решен только оценщиком.
Оценка земельного участка на текущую дату по ценам прошлогодних периодов будет необоснованной, поскольку будет искажать факты и такая оценка не предусмотрена Законом об оценке.
При сравнительном методе оценки земельных участков осуществляется сравнение оцениваемого земельного участка с аналогичными по последним рыночным ценам или ценам предложений, то есть для сравнения используются объявления на дату оценки.
Уважаемые пользователи! Информация в ответе соответствует нормам законодательства Республики Казахстан, действовавшим на момент (дату) публикации.
-
Раздел: Все ответы
Ответ:
Если иностранные транспортные средства (собственник ЮЛ резидент РФ) ввозятся на срок менее года, то ставить их на учет не нужно. Если более года, то необходимо ставить и при этом надо будет предоставить:
-
Раздел: Все ответы
Ответ:
Понятия рекламные дорожные знаки не существует. В соответствии со статьей 3 Закона РК «О рекламе»:
реклама - распространяемая и размещаемая в любой форме с помощью любых средств информация, предназначенная для неопределенного круга лиц и призванная формировать или поддерживать интерес к физическому или юридическому лицу, товарам, товарным знакам, работам, услугам и способствовать их реализации;
-
Раздел: Все ответы
Ответ:
Согласно ст. 35 Закона РК «О воинской службе и статусе военнослужащих», отсрочка от призыва на воинскую службу предоставляется гражданам по решению районной (города областного значения) призывной комиссии.
-
Раздел: Все ответы
Ответ:
На основании Закона РК от 1 марта 2011 года № 413-IV «О государственном имуществе» передача государственного имущества, закрепленного за государственными юридическими лицами, из одного вида государственной собственности в другой осуществляется в порядке, определяемом Правительством Республики Казахстан.
-
Раздел: Все ответы
Ответ:
Согласно пункту 78 Технического регламента Таможенного союза ТР ТС 018/2011 «О безопасности колесных транспортных средств» утвержденного Решением Комиссии Таможенного союза от 9 декабря 2011 года № 877 (далее – Регламент),
-
Раздел: Все ответы
Ответ:
Согласно Приказа Министра здравоохранения Республики Казахстан от 20 февраля 2023 года № 26 «Об утверждении Санитарных правил "Санитарно-эпидемиологические требования к водоисточникам, местам водозабора для хозяйственно-питьевых целей, хозяйственно-питьевому водоснабжению и местам культурно-бытового водопользования и безопасности водных объектов"» разработаны Правила в соответствии с подпунктом 113) пункта 15 Положения о Министерстве здравоохранения Республики Казахстан,
-
Раздел: Все ответы
Ответ:
Согласно ГОСТ 30389-2013 заведение (ресторан, кафе, бар и т.д.) не может брать дополнительную плату за обслуживание. Настоящий стандарт устанавливает общие требования и классификацию предприятий (объектов) общественного питания различных типов.
-
Раздел: Все ответы
Ответ:
Категория субъекта предпринимательства определяется согласно статье 24 Предпринимательского кодекса Республики Казахстан (далее – ПК РК).
Согласно нормам статьи 24 ПК РК, обладание карьером строительного камня не является определяющим критерием отнесения субъекта предпринимательства к конкретной категории субъекта предпринимательства.
-
Раздел: Все ответы
Ответ:
Подпунктом 12) статьи 2 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» (далее – Закон) предусмотрено, что управление объектом кондоминиума – это комплекс мероприятий, направленных на создание безопасных и комфортных условий проживания (пребывания) собственников квартир, нежилых помещений, надлежащее содержание общего имущества объекта кондоминиума, решение вопросов пользования общим имуществом объекта кондоминиума и предоставление коммунальных услуг.
-
Раздел: Купля-продажа и поставка Все ответы
Ответ:
Согласно п.14) и 8) Закона Республики Казахстан от 12 апреля 2004 года № 544-II «О регулировании торговой деятельности» оптовая торговля - предпринимательская деятельность по реализации товаров, предназначенных для последующей продажи или иных целей, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием;