При передаче Торгового комплекса по договору доверительного управления, на чей счет должны поступать оплаты за аренду от арендаторов? На счет Учредителя или на счет Управляющего?
Категории вопросов:

При передаче Торгового комплекса по договору доверительного управления, на чей счет должны поступать оплаты за аренду от арендаторов? На счет Учредителя или на счет Управляющего?

Автор:
Драп Янина
07.10.2020 07:29
1076

Вопрос:

При передаче Торгового комплекса по договору доверительного управления, на чей счет должны поступать оплаты за аренду от арендаторов? На счет Учредителя или на счет Управляющего? 

Ответ:

Глава 44 Гражданского кодекса РК (особенная часть) регулирует правоотношения доверительного управления имуществом, но очень многое зависит от условий договора, то есть законодательство регулирует только общие моменты.

п.1.7. Договора, срок доверительного управления Стороны устанавливают в договоре самостоятельно.

п.2.1. и п.2.3. Договором может быть установлен полный запрет Учредителю управления на распоряжение имуществом (продажа, залог и прочее), так и возможно предусмотреть исключения, в Вашем случае, лучше всего установить из предложенных вариантов аренду. Аренда также является распоряжением имуществом.

п.10.1 Договор доверительного управления недвижимым имуществом необходимо зарегистрировать, данное условие корреспондируется со ст.155 ГК РК, который устанавливает, что права и обязанности по сделки, которая подлежит обязательной государственной регистрации возникают с момента такой регистрации. 
п.п.2 п.1 ст.5 Закона РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» устанавливает, что государственной регистрации в правовом кадастре подлежат следующие обременения прав на недвижимое имущество:
2) право доверительного управления, в том числе при опеке, попечительстве, в наследственных правоотношениях, банкротстве и другие;

Учредитель управления вправе самостоятельно заключать договоры аренды с арендаторами и получать арендную плату. При этом договором может быть предусмотрено, например, что размер арендной платы в зависимости от вида и площади помещения стороны устанавливают совместно, путем утверждения прайс – листа. 
Кроме того, можно в договоре предусмотреть, что копии договоров аренды, а также список арендаторов предоставляется Учредителем управления Вам, например, каждую неделю.

В качестве варианта можно установить, что договоры аренды будут подписывать от имени Учредителя управления Вами и права и обязанности по таким сделкам возникают у Учредителя управления, оплата арендной платы напрямую осуществляется учредителю управления.

В предоставленном Вами проекте договора доверительного управления не установлено, что Вы выполняете только функцию администратора здания и поддерживаете надлежащие состояние и функционирование здания, в том числе проведения ремонтных работ.

В отношении оплаты Учредителем управления денежных средств на проведения улучшения, текущего ремонта и прочее, рекомендую Вам в договоре предусмотреть такое условие. Поскольку условие о компенсации затрат, все таки предполагает, что вначале Доверительный управляющий должен их понести, а потом уже просить их скомпенсировать.

Как вариант, могу предложить Вам такую формулировку: «Доверительный управляющий предоставляет Учредителю управления обоснованный расчет стоимости проведения необходимых работ, услуг, приобретения товаров для улучшения функционирования Объекта или поддержания его в надлежащем состоянии, а Учредитель управления утверждает предоставленный расчет в течение 3 (трех) банковских дней или представляет мотивированный отказ. В случае, утверждения предоставленного расчета, Учредитель управления перечисляет на расчетный счет Учредителя управления утвержденную сумму. Стороны пришли к соглашению, что сумма, установленная настоящим, Договором не подлежит вычету из сумм предназначенных Доверительному управляющему, в связи с исполнением своих обязательств по настоящему Договору».

Также в договоре возможно установить обязанность Учредителя управления предоставлять финансовую, налоговую или иную форму отчетности (можно разработать отдельно) для расчета вознаграждения и иных сумм, предназначенных для оплат Доверительному управляющему. Срок предоставления такой отчетности можно установить, например, не позднее 15 числа первого месяца, следующего за отчетным кварталом (налоговую отчетность сможете получить только по итогам квартала).

п.5.3. договора, если Вы устанавливаете обязанность Учредителя управления заключать договоры аренды, то и налоговое бремя также обязан нести он, а не Вы.

Статья 5 Договора устанавливает обязанность доверительного управляющего оплатить учредителю управления чистую прибыль от управления объектом, если учредитель управления будет самостоятельно заключать договоры аренды и поучать арендную плату, то данную статью необходимо исключить из редакции договора.

п.4.2. договора не хотите рассмотреть возможность и заменить термин «прибыль» на «доход»? Прибыль – это доходы минус расходы, а доход – это обороты за определенный период.

Уважаемые пользователи! Информация в ответе соответствует нормам законодательства Республики Казахстан, действовавшим на момент (дату) публикации. 

Вам также может быть интересно: