При передаче Торгового комплекса по договору доверительного управления, на чей счет должны поступать оплаты за аренду от арендаторов? На счет Учредителя или на счет Управляющего?
Вопрос:
При передаче Торгового комплекса по договору доверительного управления, на чей счет должны поступать оплаты за аренду от арендаторов? На счет Учредителя или на счет Управляющего?
Ответ:
Глава 44 Гражданского кодекса РК (особенная часть) регулирует правоотношения доверительного управления имуществом, но очень многое зависит от условий договора, то есть законодательство регулирует только общие моменты.
п.1.7. Договора, срок доверительного управления Стороны устанавливают в договоре самостоятельно.
п.2.1. и п.2.3. Договором может быть установлен полный запрет Учредителю управления на распоряжение имуществом (продажа, залог и прочее), так и возможно предусмотреть исключения, в Вашем случае, лучше всего установить из предложенных вариантов аренду. Аренда также является распоряжением имуществом.
п.10.1 Договор доверительного управления недвижимым имуществом необходимо зарегистрировать, данное условие корреспондируется со ст.155 ГК РК, который устанавливает, что права и обязанности по сделки, которая подлежит обязательной государственной регистрации возникают с момента такой регистрации.
п.п.2 п.1 ст.5 Закона РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» устанавливает, что государственной регистрации в правовом кадастре подлежат следующие обременения прав на недвижимое имущество:
2) право доверительного управления, в том числе при опеке, попечительстве, в наследственных правоотношениях, банкротстве и другие;
Учредитель управления вправе самостоятельно заключать договоры аренды с арендаторами и получать арендную плату. При этом договором может быть предусмотрено, например, что размер арендной платы в зависимости от вида и площади помещения стороны устанавливают совместно, путем утверждения прайс – листа.
Кроме того, можно в договоре предусмотреть, что копии договоров аренды, а также список арендаторов предоставляется Учредителем управления Вам, например, каждую неделю.
В качестве варианта можно установить, что договоры аренды будут подписывать от имени Учредителя управления Вами и права и обязанности по таким сделкам возникают у Учредителя управления, оплата арендной платы напрямую осуществляется учредителю управления.
В предоставленном Вами проекте договора доверительного управления не установлено, что Вы выполняете только функцию администратора здания и поддерживаете надлежащие состояние и функционирование здания, в том числе проведения ремонтных работ.
В отношении оплаты Учредителем управления денежных средств на проведения улучшения, текущего ремонта и прочее, рекомендую Вам в договоре предусмотреть такое условие. Поскольку условие о компенсации затрат, все таки предполагает, что вначале Доверительный управляющий должен их понести, а потом уже просить их скомпенсировать.
Как вариант, могу предложить Вам такую формулировку: «Доверительный управляющий предоставляет Учредителю управления обоснованный расчет стоимости проведения необходимых работ, услуг, приобретения товаров для улучшения функционирования Объекта или поддержания его в надлежащем состоянии, а Учредитель управления утверждает предоставленный расчет в течение 3 (трех) банковских дней или представляет мотивированный отказ. В случае, утверждения предоставленного расчета, Учредитель управления перечисляет на расчетный счет Учредителя управления утвержденную сумму. Стороны пришли к соглашению, что сумма, установленная настоящим, Договором не подлежит вычету из сумм предназначенных Доверительному управляющему, в связи с исполнением своих обязательств по настоящему Договору».
Также в договоре возможно установить обязанность Учредителя управления предоставлять финансовую, налоговую или иную форму отчетности (можно разработать отдельно) для расчета вознаграждения и иных сумм, предназначенных для оплат Доверительному управляющему. Срок предоставления такой отчетности можно установить, например, не позднее 15 числа первого месяца, следующего за отчетным кварталом (налоговую отчетность сможете получить только по итогам квартала).
п.5.3. договора, если Вы устанавливаете обязанность Учредителя управления заключать договоры аренды, то и налоговое бремя также обязан нести он, а не Вы.
Статья 5 Договора устанавливает обязанность доверительного управляющего оплатить учредителю управления чистую прибыль от управления объектом, если учредитель управления будет самостоятельно заключать договоры аренды и поучать арендную плату, то данную статью необходимо исключить из редакции договора.
п.4.2. договора не хотите рассмотреть возможность и заменить термин «прибыль» на «доход»? Прибыль – это доходы минус расходы, а доход – это обороты за определенный период.
Уважаемые пользователи! Информация в ответе соответствует нормам законодательства Республики Казахстан, действовавшим на момент (дату) публикации.
-
Раздел: Общие вопросы Аренда
Ответ:
Согласно пунктов 1,4 статьи 257 Налогового кодекса РК, расходы подлежат вычету, если они: направлены на получение дохода; документально подтверждены; экономически обоснованы.
-
Раздел: Аренда
Ответ:
Да, можно заключить договор аренды транспортного средства без экипажа (водителя) с индивидуальным предпринимателем (ИП), это стандартная практика, регулируемая Гражданским кодексом РК, где ИП выступает как арендодатель, предоставляющий автотранспорт в пользование без услуг по управлению.
-
Раздел: Аренда
Ответ:
Согласно Статье 293 ГК РК, Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законодательством или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
-
Раздел: Расторжение договора Аренда
Ответ:
В соответствии с п.1 ст. 273 ГК РК, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, кроме случаев, прямо установленных законодательством или договором.
-
Ответ:
В соответствии с пунктом 1 статьи 39 ГК РК, местом нахождения юридического лица признается место нахождения его постоянно действующего органа.
ИП вправе указать местом нахождения либо свой адрес проживания, либо адрес, где он фактически ведет предпринимательскую деятельность, при наличии правового основания для использования данного помещения.
-
Раздел: Аренда
Ответ:
Заключение договора аренды помещения с индивидуальным предпринимателем (ИП) и/или Товариществом с ограниченной ответственностью (ТОО) требует соблюдения ряда формальностей и учёта особенностей законодательства.
Предварительно, следует учесть следующее:
-
Раздел: Аренда
Ответ:
- Ваша ситуация регулируется Гражданским кодексом Республики Казахстан (Общей и особенной частями, далее – «ГК РК»), а также иными нормативными правовыми актами РК;
- Статья 559. Сохранение договора имущественного найма в силе при изменении сторон ГК РК в пункте 1 устанавливает, что переход права собственности на сданное внаем имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора имущественного найма.
-
Раздел: Купля-продажа и поставка Аренда
Ответ:
В соответствии с п. 1 ст. 406 Гражданского Кодекса Республики Казахстан (Особенная часть) от 1 июля 1999 года № 409-I (далее – ГК РК), по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать имущество (товар) в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество (товар) и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
-
Раздел: Общие вопросы Аренда
Ответ:
Как следует из описания вопроса, Арендатор не имеет прямых договорных отношений с ТОО. Ввиду отсутствия прямых договорных отношений между ТОО и Арендатором, оснований для возникновения каких-либо рисков со стороны ТОО не усматриваются.
-
Раздел: Аренда
Ответ:
Согласно пункту 1 статьи 74 Закона Республики Казахстан от 1 марта 2011 года № 413-IV «О государственном имуществе» (далее - Закон), к договору имущественного найма (аренды) государственного имущества применяются нормы Гражданского кодекса с учетом особенностей, установленных самим Законом, в том числе пунктом 4 статьи 114, статьями 120, 145, а также положениями самой статьи 74.